- Mi mozgatja a raktárpiacot? Melyek a legfontosabb trendek akár a műszaki tartalmat, akár a bérlői elvárásokat tekintve? Van adatuk arról, hogy a fejlesztések hány százaléka spekulatív?

- A budapesti raktárpiacon jelenleg továbbra is a rekord alacsony üresedési ráta határozza meg a bérleti feltételeket, azaz maradtak a viszonylag magas bérleti díjak, míg spekulatív fejlesztések limitált mennyiségben kerülnek megvalósításra. Jelenleg mintegy 120,000 m2 spekulatív/előbérlettel rendelkező fejlesztés van építés alatt, vagy áll a kivitelezés megkezdése előtt közvetlenül. Ezekről a bérleményekről általánosságban elmondható, hogy már a kivitelezés során bérlőre találnak, így minden körülmény arra mutat, hogy nagyobb fejlesztői aktivitásra lenne szükség a piacon. Habár a fejlesztések piacát jelenleg leginkább a magas építési költségek korlátozzák, nagyobb versenyben a bérleti díjak valószínűleg stabilizálódnak, adott esetben csökkenni is tudnának ezzel is javítva Budapest versenyképességét. Így több új projekt- és bővítési célú tranzakciót is vonzana Budapest.

- Sokan beszélnek a city logisztika felíveléséről. Valóban létezik egy ilyen tendencia?

-    A city logisztika egy sikeresnek mondható koncepció, itt a raktárterületre vetített üresedés még a big box logisztikát is alul múlja, a maga 0,88%-val. A „last mile” típusú logisztikai (disztribúciós) irányzat valóban megkívánja a városközponthoz való minél közelebbi elhelyezkedést, és tanácsadó cégként tapasztaljuk, hogy a ma piacon lévő városi logisztikai ingatlanok nagy népszerűségnek örvendenek, erős kereslet mellett magas bérleti díjakon lehet szerződéseket kötni – ám az alacsony állomány, és az azon belüli minimális üresedés miatt ezek főleg szerződéshosszabbításokban realizálódnak. Ebben az ingatlan szegmensben is komoly igény mutatkozik spekulatív jellegű fejlesztésekre, ám nehéz ár-érték arányban megfelelő telket találni, hiszen a belvároshoz közeli területek sokszor egyéb célú ingatlanok fejlesztése esetén nagyobb haszonnal kecsegtetnek. A jellemzően kisebb fejlesztési volumen miatt a költséghatékonyság is vizsgálandó szempont lehet. Érdemes lehet rozsdaövezeti területek rehabilitációjában, esetleges átalakításokban, átépítésekben gondolkodni, ám ezek mind komoly beruházást igényelnek és szintén hosszabb megtérülést vetítenek a fejlesztők elé.

-    A tervezett nagyobb, vidéki gyártó-beruházások fellendíthetik a vidéki raktárpiacot? A BMW debreceni beruházásától például számos beszállító/szolgáltató cég remél megrendelést.

-    A vidéki állomány tekintetében Magyarország jelentősen eltér a régiós versenytársaktól: míg Csehországban vagy Lengyelországban számos lokációban, jelentős vidéki spekulatív állományról beszélhetünk, addig hazánkban ez 1-1 lokációtól eltekintve nem jellemző, a legtöbb nagy vidéki ipari komplexum saját tulajdonban működik. Természetesen azért találunk ilyen jellegű ingatlant, és valóban, ezek sok esetben az autóipari gyártókhoz közel helyezkednek el, támaszkodva a beszállítói körökből generálódó ingatlanigényekre. Fontos e szempontból a jelenlegi autóipari aktualitásokat is figyelembe venni, hiszen a német autóipar kihívásai bizonyára hatással lesznek (sőt, vannak) a hazánkban aktív beszállítói körök tevekénységre. Meglátásunk szerint a postalogisztikai szolgáltatások és a disztribúció szintén jelentős hatással lehetnek a vidéki régiók ingatlanállományára, melyet a lakosság egyre erősebb e-kereskedelemben tapasztalható aktivitása tud táplálni, s ami a vidéki nagyvárosok tekintetében úgy véljük, gyorsabban fejlődhet.

-    Hogyan alakult eddig az idei évük. Ki tudták használni a fellendülést?

-    A Cushman & Wakefield ipari csapata idén több telek- és ingatlan értékesítésben járt el kizárólagos ügynökségként, ezzel is elősegítve új piaci belépők betelepülését, és további fejlesztések megvalósulását. Bérbeadás tekintetében csak a budapesti piacon ezidáig mintegy 40,000 m2-nyi tranzakciót tudhatunk magunk mögött, ám ez a szám év végéig várhatóan még nőni fog. Ezen túlmenően csapatunk számos új kizárólagos megbízásra tett szert, többek között nagy méretű, modern vidéki ipari ingatlanok értékesítésére. Tanácsadói tevékenységünk is előtérbe került, ami szintén azt jelezni, hogy a piac a bérbeadóknak kedvez, és a bérlők igénylik a professzionális ingatlan tanácsadó cégek támogatását egy-egy ingatlanhoz kapcsolódó üzleti döntés meghozatalában. Egy ilyen döntés adott esetben hosszú távra meghatározza a cég működését és anyagi elköteleződését. Az ilyen jellegű megbízásaink során mindig a legkörültekintőbben, és ügyfelünk érdekeit maximálisan szem előtt tartva járunk el; célunk az értékteremtés hosszú távra.

Raktarkereso.info