Az Innovinia az elmúlt években folyamatosan bővítette portfólióját, kiemelt figyelmet fordítva a fenntarthatóságra, a bérlői igényekre és a hosszú távú értékteremtésre. A szakember szerint a jövő sikeres ipari fejlesztéseinek kulcsa a helyes időzítés, a technológiai alkalmazkodóképesség és a szabályozási környezet proaktív kezelése.

-    Milyen típusú fejlesztésekre fókuszálnak jelenleg?

-    Továbbra is az ipari-logisztikai fejlesztések és az ezek befogadására szolgáló, saját tulajdonú ipari parkjaink bővítése képezi a stratégiai fókuszunkat. Bár az irodai és szállodai szegmensben is jelen vagyunk, ezek jelenleg inkább befektetési célú, „alvó” státuszban lévő elemei a portfóliónknak. Területileg regionális piacokon vagyunk aktívak, új helyszíneket nyitunk Magyarországon belül és külföldön egyaránt.

-    Miként módosult a fejlesztési stratégia az elmúlt évek gazdasági kihívásai hatására?

-    A piaci trendek és kereslet természetesen befolyásolják stratégiánkat, de ipari-logisztikai fókuszunk már akkor meghatározó volt, amikor az irodapiac még élénk növekedést mutatott. Korán felismertük a kelet-magyarországi helyszínekben rejlő potenciált, és ezekbe fektettünk be – gyakran a trendek előtt járva. A régióban tapasztalható autóipari bővülés is erősíti ezt az irányt, ugyanakkor bérlői körünk sokfélesége stabilitást biztosít a piaci ingadozásokkal szemben.

-    Milyen szempontokat vesznek figyelembe az új fejlesztési helyszínek kiválasztásakor?

-    Elsősorban olyan régiós központokat keresünk, ahol adottak az infrastruktúra-fejlesztés feltételei és a munkaerőpiaci tartalékok is elérhetők. A keleti régió gyors fejlődését kihasználva új beruházásokat indítottunk például Debrecenben és Nyíregyházán. Ugyanakkor látjuk, hogy ez a térség lassan telítődik, ezért fókuszunkat egyre inkább a déli országrész – például Szeged, Pécs – és külföldi lokációk felé is kiterjesztettük.

-    Mennyiben változtak a bérlői elvárások a fejlesztésekkel szemben?

-    A kívülről hasonlónak tűnő épületek műszakilag jelentősen eltérhetnek. Mivel bérlőink különböző profilúak, minden ingatlanunk egyedi jellemzőkkel bír. A bérlők környezettudatossága, a költséghatékonyság iránti igény és a gyártástechnológiai változások mind hatással vannak a fejlesztéseinkre. Minden új projektünket környezettudatos elvek mentén tervezzük: alapelvárás például a jó szigetelés és a zöld energiahasználat. A logisztikai bérlők számára továbbra is kiemelten fontos a belmagasság és kapukiosztás, míg a gyártók gyakran speciális logisztikai igényeket támasztanak – például szintbeli kapukat és gyors áruforgalomra optimalizált tereket.

-    Milyen hatással van az építési költségek emelkedése és a magasabb kamatkörnyezet a projektek megtérülésére?

-    Bár elsőre ellentmondásosnak tűnhet, jelenleg kedvező feltételekkel lehet szerződni az építőiparban. A finanszírozási lehetőségek is pozitívan alakulnak: a jó minőségű, biztos bérlőkkel lekötött fejlesztésekre kifejezetten élénk a banki érdeklődés. Ugyanakkor a piaci verseny és a bérlők tárgyalási pozíciója komoly nyomást gyakorol a megtérülésre. Különösen igaz ez olyan fejlesztőkre, mint az Innovinia, amely hosszú távon megtartja az ingatlanait, így a közvetlen értékesítésből származó nyereség nem része a stratégiának.

-    Mennyire elérhető ma a finanszírozás ipari ingatlanfejlesztésekhez?

-    Tapasztalataink szerint még a vidéki, spekulatív jellegű fejlesztésekhez is található megfelelő finanszírozási konstrukció. A bankok részéről továbbra is erős az érdeklődés az ipari szegmens iránt – egyelőre.

-    Milyen szerepet játszanak a fenntarthatósági szempontok, és alkalmaznak-e nemzetközi minősítéseket?

-    A legtöbb meglévő projektünk rendelkezik BREEAM minősítéssel, az új fejlesztések esetében pedig már a tervezés során figyelembe vesszük a fenntarthatósági szempontokat. Cégünkön belül már van minősített BREEAM accessor kolléga is, így a folyamatot házon belül menedzseljük. Éves ESG jelentést adunk ki, és igyekszünk a zöldítési kötelezettségeket valóban érdemben, például őshonos növények alkalmazásával teljesíteni. Nincsen egyetlen standard megoldásunk – minden fejlesztésnél az adott bérlői igényekhez igazodunk, miközben vállalunk egy minimum fenntarthatósági szintet, amit tovább bővítünk, ha szükséges.

-    Mi jelenti jelenleg a legnagyobb kihívást egy ingatlanfejlesztés során?

-    Magyarországon szabályozási szempontból viszonylag stabil környezetben dolgozhatunk, azonban jelentős változások vannak folyamatban. Ezek értelmezése és alkalmazása kihívást jelenthet a fejlesztők számára. Az Innovinia aktív tagja az Ingatlanfejlesztő Kerekasztal Egyesületnek, így javaslatainkkal formálhatjuk is a szabályozói környezetet. Jelenleg a legnagyobb kihívást a kiszámíthatóság és átláthatóság biztosítása jelenti a tervezési, engedélyezési folyamatokban. Emellett a piaci lehetőségek korlátossága is arra ösztönöz bennünket, hogy nemzetközi irányba is nyissunk. A geopolitikai és gazdasági bizonytalanságok miatt pedig minden új projekt esetében kötelező a legrosszabb eshetőségekkel is számoló tervezés. 

 

Raktarkereso.info