Kemenes Lászlóval, a Panattoni Hungary ügyvezető igazgatójával a cég hazai stratégiájáról, a piaci trendekről, a fenntarthatóság szerepéről és a jövő kihívásairól beszélgettünk. Az interjú betekintést nyújt abba, hogyan látja a Panattoni Magyarország lehetőségeit a közép-kelet-európai régióban, milyen tényezők határozzák meg a fejlesztési döntéseiket, valamint milyen innovációkkal és szemlélettel készülnek a következő évtized kihívásaira. A szakmai kérdéseken túl Kemenes László személyes motivációiról és pályafutásának legfontosabb tapasztalatairól is mesélt.

-    Milyen szerepet tölt be a magyar piac a Panattoni európai stratégiájában és miben látják Magyarország versenyelőnyét a régió más országaival szemben?

-    Magyarország a Panattoni közép- és kelet-európai portfoliójának egyik fontos piaca, kiváló adottságokkal rendelkezik, különösen, ha a közép-európai régió elérhetőségét vizsgáljuk. Földrajzi elhelyezkedése, infrastruktúrája, ipari hagyományai és szakképzett munkaereje ideális feltételeket teremtenek mind gyártási, mind pedig logisztikai központok fejlesztéséhez. Az ipari kultúra, a jelentős autóipari jelenlét mind olyan tényezők, amelyek a nemzetközi fejlesztők és bérlők számára kiváló üzleti lehetőségeket kínálnak Magyarországon. A hazai ingatlanpiac folyamatosan fejlődik, és a régió más országaival összevetve is versenyképes. Továbbá olyan kiaknázatlan lehetőségeket is rejt, amelyek megvalósításában a Panattoninak hosszú távú tapasztalata van a régió, vagy Európa más piacain. A cél, hogy ezeket a Magyarországon megvalósítandó projektek kapcsán kamatoztassa.

-    Milyen célokkal és tervekkel indult el a Panattoni Magyarországon?

-    A 2021-es piacra lépésünk célja az volt, hogy a nemzetközi színvonalat képviselő ipariingatlan-fejlesztést meghonosítsuk Magyarországon. Az első pillanattól kezdve arra törekedtünk, hogy erős, helyi szakértői csapatra építve, ügyfélközpontú, testre szabott megoldásokat nyújtsunk, mind spekulatív, mind build-to-suit (BTS) formában. A célunk nem csupán az épületek fejlesztése, hanem értékteremtés a helyi közösségek, városok és befektetők számára is.

-    Jelenleg hol tartanak a magyarországi fejlesztések, és melyek a következő mérföldkövek?

-    2023-ban átadtuk a Panattoni City Dock Törökbálint „last mile” logisztikai parkot, ezt követően pedig a ZF Chassis Modules részére valósítottunk meg két BTS-konstrukcióban épült gyártócsarnokot: egyet Kecskeméten, tavalyi átadással, majd idén egy újabb üzemet Debrecenben. Ezzel párhuzamosan zajlik az üllői BTS-fejlesztés is, ahol a Rossmann új logisztikai központja épül - ennek teljes átadása 2025 második felében várható. Mindemellett Budapest agglomerációjában és több vidéki régióban is előkészítés alatt állnak újabb spekulatív és BTS-fejlesztések.

-    Lépjünk egy szinttel feljebb! Hogyan látja a magyar ipari-logisztikai ingatlanpiac fejlődését 2025-ben?

-    2025-ben a magyar ipari-logisztikai ingatlanpiac továbbra is stabil és aktív. Bár a spekulatív fejlesztések visszafogottabbak, az ügyfél-oldali döntéshozás megfontoltabb és hosszabb, a build-to-suit típusú beruházások – különösen a gyártás és az autóipar területén – változatlanul húzóerőt jelentenek. A régiós ellátási láncok újraszervezése, a nearshoring és a multinacionális beruházások, mint például a járműipari és elektronikai FDI-projektek, továbbra is keresletet generálnak Magyarországon.

-    Mennyire befolyásolja az e-kereskedelem, illetve az ellátási láncok átalakulása a keresletet?

-    Az elmúlt évekre visszatekintve ma azt mondhatjuk, hogy az e-kereskedelem a vártnál, illetve az említett járműipari és elektronikai szektoroknál kisebb hatással volt a hazai ipari ingatlanpiacra. A leginkább a pandémia által életre hívott nearshoring az ellátási láncok újragondolását és biztonságosabbá tételét eredményezte, amely olyan ipari tevékenységeket hoz vissza a kelet-, közép-európai régióba, amelyek ezt megelőzően hatékonyabb piacokon működtek. Az ilyen tevékenységek által generált kereslet határozza ma meg a bérlői igényeket mind volumenében, mind összetételében. Egyértelműen hangsúlyosabbak a hagyományos raktározást kiegészítő gyártó, összeszerelő funkciók, amelyeket egy épületben kell elhelyezni. Emellett megfigyelhető, hogy az új létesítmények esetében az automatizálás egyre nagyobb szerepet kap.

-    Milyen típusú bérlők a legjellemzőbbek most a piacon? Változott ez az elmúlt évekhez képest?

-    Az elmúlt években a piaci kereslet fókusza eltolódott: a vidéki nagyvárosokban megvalósuló FDI beruházások diverzifikálták a Budapest-központú keresletet, így a spekulatív raktárak helyett a BTS-projektek kerültek előtérbe, amelyek konkrét bérlői igényekre reagálnak. Ma jellemzően azok a gyártó és összeszerelő cégek határozzák meg a keresleti oldalt, amelyek kapcsolódnak ezekhez a beruházásokhoz, azaz ezek beszállítói. Emellett nő az igény a fenntartható, technológiailag fejlett, testre szabott megoldások iránt.

-    A Panattoni híres a zöld minősítéseiről. Milyen fenntarthatósági szempontokat alkalmaznak a magyar projektekben?

-    A Panattoni fejlesztéseiben a fenntarthatóság nem extra szolgáltatás, hanem alapelv. Minden magyarországi projektünket – legyen szó Törökbálintról, Üllőről, Debrecenről vagy Kecskemétről – a legmagasabb ESG-szabványok szerint építjük, a BREEAM "Excellent" minősítést célozva meg. Ez nemcsak az energiahatékonyságot, hanem az építkezések környezeti terhelésének minimalizálását, a természetes élőhelyek védelmét és a fény- vagy zajszennyezés kontrollját is jelenti. Minden elkészült épületünk megkapta már a minősítést, jelenleg az üllői Rossmann számára készülő logisztikai központ tanúsítása van folyamatban.

-    Milyen szerepet játszanak az ESG-elvárások a fejlesztések tervezésében?

-   Az ESG ma már nem különlegesség, hanem elvárás. Bérlők, befektetők és bankok részéről is alapfeltételként jelenik meg. Mi már a tervezés legkorábbi szakaszától kezdve integráljuk az ESG-szempontokat, nemcsak az „E” (Environmental), hanem a társadalmi (Social) és irányítási (Governance) aspektusokat is figyelembe véve. A fenntarthatóság nálunk a teljes értékláncon végighúzódik – az ingatlan műszaki tartalmától a kivitelezésen át a hosszú távú üzemeltetésig.

-    Milyen kihívásokkal szembesülnek a magyarországi ingatlanfejlesztések során?

-    A legnagyobb kihívást ma általánosságban a makrogazdasági környezet által generált hatások, illetve helyi szinten a némiképp kiszámíthatatlan szabályozási folyamatok jelentik. A településrendezési eljárások gyakran hosszadalmasak, az engedélyezési folyamat pedig időigényes és regionálisan eltérő lehet. Míg a makrogazdasági tényezőkre nincs (vagy minimális a) hatásunk, addig a helyi folyamatok egyszerűsítése, gyorsítása további versenyelőnyhöz juttathatná Magyarországot a régió más piacaival összevetve. Emellett az egész régiót és Európát is érintő általános gazdasági és politikai bizonytalanság a beruházói döntésekre is hatással van.

-    Milyen mértékben befolyásolja a beruházásokat a szabályozási környezet, például a településrendezési eljárások vagy az infrastruktúra-fejlesztések?

-    Nagymértékben. Egy jól előkészített telek, megfelelő infrastruktúrával és átlátható szabályozással kulcsfontosságú a gyors projektindításhoz. Ezért is fordítunk kiemelt figyelmet a telekvásárlás előtti alapos jogi - és helyszínelemzésre. Ott tudunk gyorsan lépni, ahol kiszámítható a keretrendszer és az önkormányzatok is partnerek a fejlesztésekben. További infrastruktúra-fejlesztések pedig további új igényeket generálhatnak, ilyenek például az adatközpontok.

-    Hogyan hat a magas kamatkörnyezet és a gazdasági bizonytalanság a beruházási kedvre?

-    Természetesen nehezebb környezetet teremt, főleg a spekulatív beruházások számára. Ugyanakkor a build-to-suit projektek – amelyek mögött hosszú távú bérleti szerződés és konkrét bérlői igény áll – továbbra is vonzók a finanszírozási partnereink számára. A projekt- és pénzügyi átláthatóság, a hiteles track record, valamint az ESG-megfelelés kulcstényezők a finanszírozáshoz való hozzáférés szempontjából.

-    Milyen innovációkat terveznek bevezetni a következő projektekben?

-   Fejlesztéseink során egyre nagyobb hangsúlyt kapnak az automatizált logisztikai rendszerek, az energiahatékony megoldások és a smart building technológiák. Törekszünk arra, hogy épületeink ne csupán a mai, hanem a jövőbeli bérlői igényeknek is megfeleljenek. Ilyen például az Üllőn épülő, Rossmann számára készülő logisztikai központ, ahol magas szintű automatizációt, fenntartható építészeti megoldásokat és energiahatékonyságot kombinálunk.

-    Hogyan látja a szektor fejlődését 5–10 éves távlatban?

-    Az ipari ingatlanpiac a következő évtizedben is növekedni fog, de a hangsúly egyre inkább az intelligens, fenntartható és bérlőspecifikus megoldásokra kerül. Korunk ipari ingatlanfejlesztése már nem kizárólag az általános, sztenderdek szerinti, hagyományos raktárépületek építését jelenti. Egy kelet- közép-európai fejlesztő nyitott kell legyen a más típusú – adatközpont, összeszerelő-üzem vagy hibrid funkciójú gyártó, logisztikai és disztribúciós – terek iránti igényekre. Azt gondolom, hogy a régió továbbra is jelentős előnyöket kovácsolhat abból, hogy Nyugat-Európa és a tengerentúli piacok között egyfajta hídként funkcionál. A megfelelő technológiai és infrastruktúra-fejlesztések, az itt megtalálható tudással, kultúrával és erős piaci fundamentumokkal kiegészülve vonzó környezetet tudnak biztosítani a jövő beruházásainak, amelyből Magyarország is profitálni fog. 

-    Kérem, engedjen meg néhány személyes kérdést is! Milyen szakmai tapasztalatokat hozott magával a Panattonihoz?

-   Több, mint húsz éve dolgozom az ingatlanpiacon – fejlesztési, vagyonkezelési, bérbeadási és akvizíciós területen is. Pályafutásom során több mint 500.000 m² új ipari ingatlan fejlesztésében vettem részt, valamint 1 millió m² ingatlanvagyon kezeléséért voltam felelős. A Panattoni előtt a Prologis magyarországi és romániai csapatát vezettem, így nemcsak a helyi, hanem regionális tapasztalatot is szereztem. Úgy gondolom, ez a tapasztalat kulcsfontosságú volt a Panattoni hazai jelenlétének sikeres megalapozásában.

-    Mi motiválja Önt személyesen ebben a szerepben?

-    Engem mindig az értékteremtés és az építés motivált – nemcsak fizikai értelemben, hanem üzletileg is. Izgalmas látni, hogyan lesz egy egyszemélyes irodából egy profi fejlesztői csapat, vagy hasonlóképpen, hogyan válik egy üres telekből néhány év alatt modern, működő csarnok, ahol emberek dolgoznak, termelés zajlik, gazdasági érték jön létre. Emellett hiszek abban, hogy a fenntartható fejlesztések nemcsak üzletileg kifizetődők, hanem társadalmilag is hasznosak. Vezetőként az inspirál, ha láthatom, hogy a munkánknak nemcsak eredménye, hanem hatása is van.

 

Raktarkereso.info