- Más szektorokhoz képest a logisztikai szegmens felől sokkal több pozitív jelzés érkezik. Önök is optimistán tekintetek a jövőbe?
- Teljes mértékig. Ha a keresleti adatokat nézzük, 2021 első félévében a valaha mért második legmagasabb értéket látjuk, ami több mint 254.000 m2. Ehhez társul egy rendkívül erős fejlesztői aktivitás is: 2021 első félévben mintegy 163.000 m2 új ingatlan került átadásra, míg ez a szám a teljes évre vonatkoztatva 2019-ben kb. 64.000 m2, 2020-ban pedig 128.000 m2 volt. Jól látható a masszív keresletnövekedés mellé párosuló kínálat, és ez a tendencia folytatódni látszik, hiszen idén összesen mintegy 335.000 m2 új ingatlan átadására számítunk a budapesti piacon, ami több mint 14%-os növekedés az állományban 2020-hoz képest. Ez határozottan pozitív piaci hangulatot tükröz, ami egyértelműen okot ad az optimizmusra.
- A bérleti díjak enyhén emelkedtek, ám az építési költségek riasztóan magasak. Miként sikerül egyensúlyt teremteni? Mennyire sújtja az építőanyag/munkaerő hiánya az ágazatot?
- A Cushman & Wakefieldnél úgy látjuk, hogy a bérleti díjak emelkedése megtorpant, sőt, az árak mérséklődése is érzékelhető. Ez főként az utóbbi 12 hónapban tapasztalható erős fejlesztői versenynek köszönhető, amit a korábban említett keresleti-kínálati számok is alátámasztanak. Az építőipari drágulás, pontosabban a jelenlegi magas költségek (melyekbe valóban jelentős mértékben belejátszott a munkaerőhiány és -költség) régiós versenyhelyzetünknek továbbra sem kedveznek, ám a fejlesztők igyekeznek bebiztosítani áraikat azzal, hogy előre lekötnek kapacitásokat a különböző fejlesztési projektjeikre és azok fázisaira.
- Úgy tűnik, hogy az M0 környéke lassan megtelik. Van még fejlesztési terület elfogadható áron, illetve van-e az M0-nak alternatívája?
- Valóban zsúfolódik az M0 és térsége, immár a korábban kevésbé felkapott keleti és északkeleti régiók is a térképre kerültek több jelentős folyamatban lévő fejlesztésnek köszönhetően. Üllő és Vecsés korábban is vonzó célpont volt a fejlesztőknek, azonban Maglódon, Fóton, Ecseren is jelentős projektek megvalósulásának lehetünk tanúi. A Budapest környéki állománynak még mindig van hova fejlődni, és természetesen, ahogy a közvetlenül az M0 mellett található telkek szépen lassan elfogynak, más, jó megközelíthetőséggel rendelkező telkek kerülnek előtérbe az új ipari és logisztikai projektek megvalósítására. Emellett egyre több vidéki projekt elindítását is tapasztaljuk, többek között Győrben, Kecskeméten, de más vidéki városokban is számítunk arra, hogy növekszik a fejlesztői aktivitás az új fejlesztések terén – akár spekulatív, vagy fél-spekulatív alapon. Ennek ellenére vagy inkább ezzel együtt, az M0 régiónak - Magyarország földrajzi és infrastrukturális adottságaiból fakadóan - jelenleg nincs helyettesítő alternatívája.
- Miként változtak a bérlői igények az utóbbi években? Milyen szolgáltatásokat várnak el, pl. az internetes áruházakat üzemeltető cégek?
- Két témát emelnék ki: az egyik az egyre csökkenő irodai- és szociális területekre való igény. Ez a munkaerőhiánynak-, és paradox módon a dolgozói „well-being” igényeknek való megfelelés kombinációjának köszönhető. Sok bérlő az adminisztratív, és egyéb-, nem közvetlenül az ipari vagy logisztikai ingatlanban végzett tevekénységhez közvetlenül kötődő munkakört városi lokációkba (irodákba) szervezett át, vagy éppen részben vagy teljesen home-office / flexi-time megoldásokkal lát el. Ez a munkavállalói igényeket is szolgálja, és emellett sok esetben anyagi megtakarítással is járhat. Emiatt a korábban tapasztalt, akár 20%-os, a logisztikai- vagy ipari területre vetített iroda és szociális terület arány immár lecsökkent 5%-ra, vagy akár az alá. Természetesen továbbra is vannak nagy központi telephelyek, gyártó egységek, ahol szükség van a jelentős létszámú irodai jelenlétre (pl. mérnökök), de főleg logisztikában, raktározásban már nem ez a jellemző. Valamilyen szinten ide vág a másik sláger téma, az automatizáció kérdése is. A magasabb hozzáadott értékű tevekénységet végző cégek, pl. E-commerce, Courier-Express-Parcel, Fulfillment Center stb. esetében az automatizáció egyszerre növeli a hatékonyságot és old meg sok esetben munkaerőhiányból adódó problémákat is. A különböző komplex, teljesen integrált és egyedi fejlesztést igénylő szortírozó, készletkezelő, csomagoló, kiszolgáló stb. rendszerek egyre elterjedtebbek az új fejlesztésű ingatlanok esetében, ezzel az adott bérlő versenyképessége is növekszik, mely által növelhető a piaci részesedés, a bevétel, ezeknek köszönhetően a fejlesztés megtérülése is biztosított.
- Egy szakmai konferencián említette, hogy ma már például a fenntarthatóság is jelentős szereppel bír az új fejlesztések tervezésénél, számos ingatlanfejlesztő indít projektet különböző minősítések szabályrendszere mentén. Melyek ma a fejlesztések legfontosabb sarokkövei?
- Épülettechnológiát tekintve az aktuális építési és tűzvédelmi szabályoknak is mindig meg kell felelni, ez a beépített anyagok tekintetében is változásokat hozott (pl. szigetelés). A fejlesztők továbbra is saját standard alapján építenek, melyek közel állnak egymáshoz a legtöbb esetben, de láthatunk különbségeket például az oszlopkiosztás, az épületmagasság, a kapuk típusa és száma stb. tekintetében. Illetve az sem feltétlenül mindegy, hogy adott ingatlanfejlesztő saját maga vagy generálkivitelezőt igénybe véve építkezik. A logisztikai és ipari operációk ellátásához szorosan hozzátartozik a felkészült és alapos üzemeltetési tevékenység is, ebben a fejlesztők (akár belsőleg, akár külső szolgáltató által oldják meg) szintén versenyeznek, hiszen az üzemeltetési költségek bizonyos része ugyan fix költség (pl. adó), de egyéb tényezőkön lehet euro(tíz)centeket spórolni, ami egy nagyobb bérlő esetében komoly megtakarítást is eredményezhet hosszú távon. Persze mindaddig, amíg ez nem megy a szolgáltatás(ok) minőségének rovására.
- Amikor telefonon kerestem, hogy időpontot egyeztessünk ehhez az interjúhoz, azt mondta, hogy Önöknél nincs uborkaszezon, most augusztus közepén is csörög a telefon.
- A Cushman & Wakefield ipari- és logisztikai ingatlan csapata rendkívül erős fél évet tudhat maga mögött, és még számos sikeres tranzakcióról fogunk tudni beszámolni 2021 év végével. Ez vonatkozik a szegmens teljes spektrumára, azaz a klasszikus bérbeadói munkától kezdve a bérlőképviseleten át, a telek- és épületeladásokig. Talán annyival eldicsekedhetünk, hogy a megkötött budapesti bérleti tranzakciók kapcsán (volumen tekintetében) nagy meglepetéssel fogunk tudni szolgálni év végén, és ezt a tendenciát szándékozunk követni 2022-ben is, amikorra csapatunk már szintén számos üzletkötési lehetőséget sorakoztatott fel. Ezt természetesen a bérlők és bérbeadók, fejlesztők belénk vetett maximális bizalmának, és felkészült csapatunk kitartó munkájának köszönhetjük. Ehhez társul a Cushman & Wakefield globális jelenléte, és magyarországi irodánk egyéb részlegeinek állandó hathatós támogatása, együttműködési készsége.
Raktarkereso.info
