-    Egy éve több dolgot is prognosztizált, többek között erős, stabil keresletet jelzett 2022-re. Azt gondolom, hogy ez bejött.

-    Így van, az ingatlanbérbeadásnak továbbra is tere van, rugalmasabb megoldás, mint a saját bérlemény fenntartása, üzemeltetése. Egy éve erős, stabil keresletet, és komoly fejlesztési aktivitást is jeleztünk, ez nemzetközi és hazai szinten is megvalósult, a számok ezt maximálisan alátámasztják: Magyarországon egy év alatt 10 %-kal bővült az ipari ingatlanok összvolumene – ebből mi is kivettük a részünket –, miközben az üresedési ráta stabilan alacsony maradt.  Tavaly év végén 3,14 millió nm ipari ingatlant tartottunk nyilván a budapesti piacon, amelynek átlagos üresedési rátája mindössze 3,8 % volt. A Prologis ebből 639 ezer nm-rel az egyik legnagyobb fejlesztő-üzemeltető, 99,4%-os foglaltsági rátával.  Az első pontot kipipálhatjuk.

-    Elhangzott az is, hogy a bérleti díjak emelkedni fognak.

-    Az egyszerű válasz az, hogy ez is bejött, mi úgy látjuk, hogy az idei év végére akár elérhetjük a 6 €/ nm/hó szintet, ami már érezhető emelkedés. Ennek több oka is van, az erős kereslet mellett az, hogy az egyes építőanyagok árai továbbra is emelkednek illetve előállításuk energiaigényes, ami megdrágult, másrészt a költségszint-növekedés a munkaerőpiacon is tetten érhető. Nem lett olcsóbb a finanszírozás sem. Mindennek meg kell jelennie a bérleti díjakban is.

-    A 99,4%-os telítettség mellett ez sem hátráltathatja a további fejlesztéseket.

-    Folyamatosan fejlesztjük a szigetszentmiklósi Prologis Park Budapest - Sziget II-t, ahol potenciálisan 114 ezer nm fejlesztési terület áll rendelkezésünkre. 25 700 nm-nyi épület már megépült, 18 600 nm épül, sőt a tavasz folyamán megkapjuk a használatbavételi engedélyt is. Idén elérjük a 670 ezer nm bérbeadható területet.

-    Elég szépen bespájzoltak fejlesztési telekből. Mi az ütemterv a további épületekre? Mennyi időn belül tudják átadni a következő új épületet?

-    Az utóbbi időben több piaci fundamentum is megváltozott, sok mindentől függ, hogy spekulatív alapon vagy BTS-igényre szerződve haladunk-e tovább. Maga az építés jellemzően fél évig tart, de nyilván be kell szerezni a szükséges szakhatósági engedélyeket, ki kell építeni az infrastruktúrát, ami ismét csak időigényes, és a tapasztalataink szerint úgy kell számolnunk, hogy a „papírmunkára” fordított idő inkább csak nőtt az utóbbi időben. Összességében egy éven belül lehet egy új ingatlant átadni, de ez az igényektől is függ, hiszen ez összetett technológiai kérdéseket is felvet.

-    Spekulatív fejlesztések esetén mi alapján határozzák meg a műszaki tartalmat?

-    Nyitottak vagyunk a BTS fejlesztésekre, de valóban a spekulatív fejlesztés a domináns. 40 éve fejlesztünk, vagyis van egy komoly felhalmozott tudásunk, de emellett folyamatosan monitorozzuk, hogy milyen igények fogalmazódnak meg. A saját globális standardjaink betartása mellett fontos a helyi igények megismerése, kielégítése. Rendszeresen találkozunk a potenciális és a meglévő partnereinkkel, amelyek alapján nagyon hasznos visszajelzéseket kapunk. Tudjuk, hogy fontos a 12 méter tiszta belmagasság, a VRV-vel összekötött hőszivattyús rendszer, az elektromos jármű töltési lehetőség, a drimmelhető, időkapcsolós led világítás, a tetőkre szerelt napelemem. Épületeink az átlagos magyar műszaki színvonal felett vannak. Prémium műszaki tartalmat és szolgáltatást nyújtunk úgy, hogy mindez személyre szabható és az adott bérlő operációjához igazítható.

-    Kik a bérlők?

-    Az e-kereskedelem mellett erős a gyártó tevékenység, hangsúlyos az autóiparhoz köthető beszállítók szerepe, az FMCG szegmensen belül az élelmiszeripari vállalkozások súlya is jelentős. A harmadik feles szolgáltatók esetén kiemelt jelentősége van a magasabb műszaki tartalomnak, és ma már a bérlőink hozzávetőlegesen 40%-a gyártással foglalkozik: van, aki filtereket állít elő, van, aki ATM-et szerel össze, van, aki banánt érlel, és van, aki a tőlünk bérelt épületből látja el fél Európát kontaktlencsével. Vagyis egy ipari ingatlan már korántsem csupán tetőből és falakból álló épület. Sokféle tevékenység, sokféle igény van jelen, ezért úgy méretezzük és alakítjuk ki a portfóliónkat, hogy szektorsemlegesen, a lehető legtöbb bérlőt tudjuk bevonzani.  

-    Említette a hőszivattyúkat. Az idei tél enyhe volt, mondhatni megúsztuk, de ez nem lesz mindig így…

-    Az energiaoptimalizáció, az okosmérők egyre fontosabb szerephez jutnak, nekünk is fut egy ezzel kapcsolatos pilot projektünk, és a hatékonyságot más módon is növeljük: a Sziget II épületeinél nagyon magas számban építettünk be felülvilágító ablakokat, így a természetes fény is segít alacsonyan tartani az elektromos áram számlát. 50 évre tervezzük a házainkat, úgy, hogy megfeleljenek a fenntarthatósági követelményeknek, és a jövőbeni technológiákat is be tudják fogadni: hosszabb távon például megoldhatónak tartom, hogy teljesen leváljunk a földgázról, és csak hőszivattyúkkal oldjuk meg a fűtési igények kielégítését, vagy például képesnek kell lennünk arra, ha egy bérlő a teljes szállítási kapacitását elektromos meghajtású flottával akarja megoldani. Ehhez ki kell tudnunk alakítani a töltési kapacitást.

-     A BREEAM minősítést is elvárja a piac, de az Acces4you ritkaság a szektorban.

-    Viszont teljesen racionális: ezzel a potenciális munkavállalói kört 10-13 %-kal meg tudtuk növelni, ami a feszes munkaerőpiaci helyzetben nagyon komoly versenyelőnyt jelenthet egy bérlőnek.

-    A budapesti logisztikai piac mérete 3,1 millió nm. Mekkora a vidéken rendelkezésre álló ipari ingatlanok összvolumene?

-    Körülbelül 1,4 millió nm, vagyis ellentétben mondjuk a cseh vagy a lengyel piaccal, ahol komoly, transzparens, relatíve könnyen tranzaktálható vidéki alpiacok is prosperálnak, Magyarországon továbbra is a budapesti, illetve az agglomerációban épült ingatlanok a dominánsak.

-    Magyarul az M0 melletti sáv. Nem telítődik ez a régió? És ha ez így van, nem lenne érdemes vidéken is fejleszteni?

-    Vidéken a nagy autógyárak valóban komoly keresletet támasztanak, de az ezt kiszolgáló logisztikai létesítmények kitettsége magas. Említettem, hogy a cégcsoportunknak, illetve jogelődjének 40 éves tapasztalata van: azt láttuk, hogyha a termelőüzem valamilyen okból befejezi a gyártást, akkor komoly fejtörést okoz a raktárak utóhasznosítása. Az, hogy az M0 lassan megtelik, inkább szubjektív, hangulati elem. A realitás az, hogy még van tartalék, a potenciális fejlesztési telkek különböző fokon állnak előkészítés alatt. Én arra számítok, hogy a körgyűrő reptér és az M3 közötti szakaszában erősödni fog a fejlesztési aktivitás, miközben a „klasszikus” déli szakasz, ahol a Sziget II is van, továbbra is erős marad. Mivel a gyártással foglalkozó bérlők számára kiemelten fontos a munkaerő rendelkezésre állása az üzemmenet folytonosságának biztosítása miatt, azt gondolom, hogy a jövőbeni fejlesztéseknek 30-40 km-rel távolabbi helyszíneken is van realitása.  

-    Az alapanyagokkal kapcsolatos kihívások megoldódtak?

-    A háború miatt a beszerzési láncok átrendeződtek, új alternatívák nyertek teret, de értelemszerűen volatilis árazás mellett.

-    Térjünk vissza a legelső témánkra. Az is elhangzott egy éve, hogy a piaci hozamok csökkenni fognak.

-    Ez nem jött be, illetve érdemes egy kicsit árnyalni a képet. 2022 első felében valóban megváltozott a befektetői hangulat, és a logisztikai, ipari ingatlanok iránti kereslet markánsan nőtt. Magyarországon is több új piaci szereplő jelent meg, hogy aztán az év második felében megtorpanjon ez a tendencia. Egy éve Európa szerte vonzó befektetési terméknek számítottak a logisztikai ingatlanok, a tavalyi első félév rekord hozamokat is magával hozott, ám a második félév már inkább a kivárásról szólt, és 50 bázis pontos kiigazítás történt. A piac még mindig vonzó, ám további korrekció, azaz hozamszint-csökkenés sem elképzelhetetlen. A piaci szereplők egy része átárazódásra számít, a befektetők jobb belépési pontra várnak. A tavalyi második félév a tranzakciók összevolumenét tekintve sokkal gyengébb volt, mint az első. Vagy fogalmazhatnék úgy is, hogy az eladók és a vásárlók egymásra várnak, ami kevesebb tranzakciót tesz lehetővé. Mi a magunk részéről továbbra is az organikus növekedésben bízunk, és továbbra is vizsgáljuk az akvizíciós lehetőségeket.

Raktarkereso.info