- Mindenki az energiaválságról beszél. Érinti ez az ipari ingatlanok szektorát?
- Természetesen az ipari és logisztikai szektort is érinti, igen. Egyrészt a bérlők saját területük üzemeltetésében fog megmutatkozni a költségnövekedés, hiszen a csarnokok, gyártó üzemek ugyanúgy fűtenek, világítanak, mint bármilyen egyéb ingatlan esetében – ügyfeleink egyelőre mérsékelt aggodalommal vegyes érdeklődéssel várják a korábbi szerződések lejártát követő új közüzemi számlákat. Ugyanúgy érinti a bérlőket az általános bérbeadói üzemeltetési költség közüzemi elemeire vonatkozó esetleges (bár legtöbb esetben valószínű) növekedés is. Ezekre a növekményekre általánosságban rátát, szorzót nehéz alkalmazni, mert a bázis nem azonos, a bérlők és bérbeadók sem mindegy, hogy mikor, és persze milyen áron szerződtek a közművekre. Nagy általánosságban ceteris paribus 5-7-szeres növekedésre számíthatnak mindannyian az áram-, és 7-10-szeresre a gáz árak tekintetében. Amit meg kell még említeni, az a bérlők adott tevékenységéhez kapcsolódó közüzemi fogyasztás: egy logisztikai cég nyilván kevesebb áramot és gázt fog fogyasztani, mint egy gyártó vagy összeszerelő tevékenységet végző vállalat. Ugyanakkor, minden szereplőt azonosan érint az energiaválság, és ez a költségnövekedés meg fog látszódni a logisztikai szolgáltatások árában, ahol relatíve szűk marzzsal dolgoznak a szolgáltatók, illetve a kész- és félkész termékek gyártási, előállítási költségeiben, és ezáltal a végtermékek árában is. Így, vagy úgy, a költséghatékonyság, „zöld megoldások”, ESG itt is egyre jobban megjelennek, és már nem csak PR szempontok miatt. Ezek olyan elméleti és gyakorlati kérdések, melyekben érdemes tanácsadó céghez, mint például a Cushman & Wakefield-hez fordulni bérlőknek és bérbeadóknak egyaránt.
- Úgy tűnik, hogy véget ért az a korszak, amikor a fejlesztők felhúztak egy nagy dobozt a város szélén, jellemzően az M0 mentén, kiadták, és haladtak tovább. Ma már ennél szofisztikáltabbak a fogyasztói elvárások. Önök miként látják, mit kérnek/igényelnek a bérlők? Vagy másképpen fogalmazva: melyek a főbb trendek az ipari ingatlanok piacán?
- A kérdés első felét részben cáfolnám. Ha a harmadik negyedéves számokat vizsgáljuk a budapesti piacon, azt láthatjuk, hogy az üresedési ráta 4,9%-on áll, miközben a kereslet rekord szintet, 457000 m2-t ért el eddig, éves szinten. A negyedéven belül 218000 m2 tranzakció történt, ennek 74%-a, azaz több, mint 163000 m2 új bérlés vagy előbérleti ügyletet zártak. 145385 m2 átadott új terület mellett, a nettó abszorpció 187325 m2-t tett ki, ami azt mutatja, hogy a jelentős új kínálat mellett is számottevő keresletről beszélhetünk; mondjuk ki: pörög a piac. Emellett azt is tapasztaljuk, hogy a döntéshozási folyamatok valamelyest lelassultak, egy-egy, többnyire kisebb bérlő esetében a raktárigény felfüggesztéséről, vagy teljes elhalasztásáról is beszélhetünk. A Cushman & Wakefield-nél úgy gondoljuk, ilyenkor van igazán szükség tanácsadói tevékenységünkre, hiszen a növekvő operatív költségek mellett már különösképpen tekintettel kell lenni az összes különböző költségelemre, melyek egy-egy bérleti tranzakció esetén, tartalma alatt felmerülhetnek. Tehát a szofisztikáltság helyett inkább prudens, megfontolt magatartásként fogalmaznám meg az új trendet, ami egyben ránk, tanácsadókra is nagyobb szerepet oszt: maximális körültekintés és alaposság, friss és mély piaci ismeretek továbbá az új meghatározó tendenciák (lásd például az ESG szempontok) alkalmazásával járunk el bérlők és bérbeadók részére egyaránt, hogy a szereplők számára a lehető legmegfelelőbb, legköltséghatékonyabb, és fenntartható tranzakciók és ezáltal szerződések jöjjenek létre.
- Sokan beszélnek a digitalizáció hatásáról az ingatlanpiacon. Hogyan hat ez a raktárpiacra?
- Digitalizáció immár több téren is hatással van a raktár (ipari és logisztikai) ingatlanpiacra. Egyrészt az ingatlanok tervezése, építése, majd a marketing és bérbeadási feladatok során is számos korszerű, digitális megoldás létezik, amik hatékonnyá, gyorsabbá és látványossá teszik az említett folyamatokat, de természetesen az adott bérlőknek sem mindegy, hogy milyen digitális megoldások mentén tudják a legversenyképesebb szolgáltatást nyújtani, vagy a legjobb marzs mellett termelni. Itt sok esetben az ingatlan minőségének, a fejlesztő/bérbeadó ilyen irányú eltökéltségnek, tehát a kooperációnak is nagy szerepe van.
- A másik, ezzel összefüggő technológia lépcső, a BIM.
- A BIM (Building Information Modelling) alapú tervezés és építés lehetővé teszi egyrészt, a digitális modellek alapján történő szimulációkat, másrészt gyors és hatékony változtatási lehetőségeket biztosít. A BIM ezt követően az épületek üzemeltetésében is hatalmas segítséget jelent annak teljes életciklusa során. A modern ipari és logisztikai csarnokok többsége is immár BMS (Building management System - épület-üzemeltető) rendszerek segítségével működik, és ezáltal naprakész információkat tesznek elérhetővé bérlőknek és bérbeadóknak egyaránt. A marketing és értékesítési folyamatok során egyformán segítséget nyújthatnak bérbeadóknak és tanácsadóknak a különböző digitális, a vizuális megjelenítést támogató alkalmazás vagy szolgáltatások. Immár nem elrugaszkodott, hogy adott esetben egy csarnokról teljes körű 3D modell készüljön kívül-belül, és így virtuális bejárásokat, bemutatásokat is tudunk biztosítani azoknak az ügyfeleknek, akik adott esetben nem tudnak személyesen jelen lenni. A VR (Virtual Reality) megoldások még talán nem érvényesültek teljes körűen a szektorban, de semmilyen akadálya nincs annak, hogy ugyanezeket a távoli bemutatásokat egy idő után a virtuális térben is meg lehessen tartani.
- Mi a helyzet a logisztikai, ipari bérlőkkel? Feltételezem, hogy ők sem maradnak ki a digitalizációs fejlődésből.
- Az értékesítési- és ügyfélkapcsolati folyamatok fejlesztése, a belső HR tevékenységek optimalizálása, gyártási- és logisztikai folyamatok hatékonyabbá tétele, a különböző technológiai tényezők javítása mind olyan szempontok, ahol különböző digitális megoldások alkalmazásával jelentős versenyelőny érhető el. Az Ipar 4.0 kezdeményezés is ezeket a folyamatokat hivatott támogatni, ma már a digitális megoldások nélkül a vállalatok nem tudnak versenyképesek maradni. Ez egy folyamat, amit minden modern vállalatnak ma már alapvető operatív tényezőként kell kezelnie.
- Talán az elején kellett volna megkérdeznem: milyen volt az idei évük?
- A Cushman & Wakefield idén jelentős sikereket könyvelhetett el az ipari és logisztikai bérbeadási piacon, hiszen az elmúlt három negyedév mindegyikében piacvezető pozíciót tudhatott magáénak a BRF (Budapest Research Forum) adatgyűjtése alapján. Ezen kívül több kizárólagos értékesítési megbízással is rendelkezünk, ezek között közepes és nagyméretű ipari ingatlanok, valamint telkek is találhatók. Különösen kiemelten figyeljük a már említett iparági változásokat, szeretünk proaktívan reagálni, főként a fenntarthatóság és energiahatékonyság területén. Bérlőkapcsolati munkánk jelentős része immár ilyen kérdéseket, feladatokat is tartalmaz, és ehhez többek között a Cushman & Wakefield ESG dedikált szakértői csapatának segítségét, valamint üzemeltetési, és tanácsadói részlegeink támogatását is felhasználjuk.
Raktarkereso.info
