– Hogyan, milyen módon profitálnak a raktárpiaci konjunktúrából?
– A budapesti raktárpiaci folyamatokat nem érezzük annyira kiemelkedően konjunkturálisnak, talán jelenleg nem is ez az elsődleges piaci szegmens számunkra, hanem a vidéki helyszínekre koncentrálódó ipari, termelő beruházások és azok esetleges logisztikai vonzatai. Ezek jelentős része már hazánkban jelen lévő gyártókapacitás bővítése, vagy ahhoz kapcsolódó beruházások, részben pedig Magyarországra érkező új beruházások. Munkánkban kiemelt jelentőséggel bír a meglévő modern felépítmények értékesítése (vagy éppen keresése az előbbi célokra), illetve a zöldmezős beruházások számára a megfelelő terület kiválasztása.
– Mit várnak a 2017-es évtől?
– Tekintettel arra, hogy egy-egy projekt kifutása minimum fél évtől akár több évig is terjedhet, idei terveink nem friss tranzakciókon alapulnak, hanem jobbára olyanokon, melyeken már 2016 óta, vagy akár még régebben dolgozunk. Munkánkban nagyon sok a váratlan fordulat: egyfelől hirtelen és váratlan sikerek, megbízások is előfordulhatnak; más ügyletek viszont évekig is elhúzódhatnak, vagy éppen az utolsó pillanatban derül ki, hogy adott tranzakció mégsem jön létre. Elmondható tehát, hogy életünket és terveinket leginkább ügyfeleink alakítják. Ebből kifolyólag számunkra kiemelten fontos, hogy minél szélesebb bázison dolgozzunk, hiszen így az esetlegesen „kieső” ügyletek helyébe újak léphetnek.
– Változott-e, és ha igen, milyen módon a kereslet szerkezete az elmúlt egy-két évben?
– A válság alatt alapvetően alacsony aktivitás jellemezte a piacot, ez különösen a budapesti logisztikai piacra volt igaz. Az elmúlt egy-két évben a vidéki termelő beruházások ugrásszerű növekedését látjuk, a budapesti logisztikai piacon pedig a szokatlanul nagy méretre vonatkozó igények felmerülését, esetenként dominanciáját tapasztaljuk. A bérleti időtartamok tekintetében is látunk egy határozott elmozdulást: míg a válság alatt az 1-3 éves igények domináltak, addig manapság nem ritka az 5, 7 vagy akár 10 éves potenciális elkötelezettség sem. Ennek részben az is az oka, hogy elfogytak a piacon a nagyméretű szabad csarnokok, és új fejlesztéseknél már a preferált minimum (egyben gazdaságos) időtartam az 5 év, speciálisabb épület (vagy helyszín) esetén pedig inkább a 10 év (vagy akár még ennél is hosszabb intervallum).
– Az üresedési ráta folyamatos csökkenése meddig emelheti a bérleti díjakat?
– Kisebb bérlemények még rendelkezésre állnak, ám közepes és nagyobb alapterületű (5,000 + m2) igénnyel jelentkező cégek csak limitált számú lehetőségek közül választhatnak, vagy éppen nincs is megfelelő alternatívájuk, kizárólag új építés jöhet szóba. Így az alacsony üresedési ráta általában csak közvetve járul hozzá a bérleti díjak emelkedéséhez, bár, amennyiben sürgős, valamelyes nagyobb méretű igényről van szó, úgy közvetlen áremelő hatását is tapasztalhatjuk, lévén limitált a kínálat és gyakran több cég is érdeklődik ugyan azon területekre. A jelenleg magasabb bérleti díjak friss kalkulációkon alapulnak, ezért relatíve kötöttek, s nagy, elsődleges hatással vannak rájuk az emelkedő kivitelezési (nyersanyag, munkaerő) költségek és az építőipari kapacitásbeli problémák.
– Hogyan teljesítünk a régiós versenytársakhoz, pl. a csehekhez, lengyelekhez és szlovákokhoz képest?
– A legfontosabb különbség, hogy az említett három piac – ipari ingatlan-fejlesztői, raktározási szempontból – decentralizált, azaz a fővárosok szerepe kevésbé, vagy egyáltalán nem domináns, szemben a multipoláris vidéki alpiacok (összesített) jelentőségével. Másfelől, a tranzakciók mérete és a piaci likviditás – különösen Cseh-, illetve Lengyelországban - jelentősen magasabb, mint nálunk. Másfelől, Magyarországnak igen magas a tőkevonzó képessége (vidéki termelő beruházások), valamint a hatékonysággal korrigált munkaerő költsége is mindenképpen a mi javunkra billenti a mérleget. A bérleti díjak korábban valamivel alacsonyabbak voltak hazánkban, jelenleg viszont – az említett okok miatt – kezdünk felzárkózni. Az üresedési ráta mind a négy országban rekord alacsony szinteken mozog, ezen a téren nem látunk nagy különbséget a régióban.
A 2015/2016-os üzleti évben, a Colliers által közvetített főbb ipari ingatlan tranzakcióinak listája a képre kattintva érhető el.
Raktarkereso.info
