- Úgy tűnik, hogy az M0 továbbra is verhetetlen a raktárpiacon, a most induló fejlesztés is itt indul. Lehet érvényesíteni a bérleti díjakban a fokozott keresletet?
- Az európai piacokon a javuló gazdasági fejlődés és piaci hangulat, valamint az alacsony üresedés és a kiegyensúlyozott kínálat az ipari ingatlanportfóliók szinte teljes kihasználtságát eredményezte. Ennek hatására csökkent a kedvezmények mértéke és emelkedtek a bérleti díjak. Az élénk kereslet Magyarországon is ezt a tendenciát erősítette, a hazai bérleti díjak átlagértéke 2017-ben 38 százalékkal volt magasabb, mint az előző mélyponton. Egy az év közepén kiadott statisztika szerint pedig Budapest, éves 11,1%-os bérletidíj-növekedésével az ötödik leggyorsabban növekvő logisztikai piac a világon e tekintetben, olyan piacokat megelőzve, mint London, Párizs, vagy Venlo. A mi tapasztalatunk is az, hogy a szerződésüket megújító és az új szerződést kötő bérlők is elfogadják a megváltozott körülményeket. A Prologis globális portfoliójában tapasztalható trendekről ügyfeleink első kézből kaphatnak információt, ezért sokszor nem éri őket meglepetésként egy magasabb bérleti díj akkor, amikor már a szerződéshosszabbításra kerül a sor.

- Nagyon sokan beszélnek a BIM-ről, mint a jövő tervezési metódusáról. Fel van készülve erre a szakma? Nem is annyira a tervezőkre, mint inkább a kivitelezőkre gondolok: Tudják olvasni a szakik az így készült terveket?
- Magyarországon a legtöbb tervező már felismerte a BIM tervezés előnyeit, és aktívan használja a komplex épületek tervezése során. A BIM modell rengeteg közvetlen információt tartalmaz az kivitelezők számára is, amelyek nagyban megkönnyítik a munkájukat. Kivitelezés során például az egyes szakágak terveit nem csak külön-külön terveken látják, és próbálják meg összehangolni, hanem azonnal, egy modellben minden megtalálható. A BIM modell sokkal látványosabban és átláthatóbban tartalmazza az épületre vonatkozó információkat, mint a hagyományos tervek, így annak értelmezése nem okozhat gondot a szakemberek számára. Természetesen igény esetén hagyományos formában is ki tudják nyerni az adatokat, terveket a modellből.

- Miben tud az új épület többet/mást, mint a már üzemelő épületek? Hogyan változtak a bérlői igények az elmúlt egy-két évben?
- A BIM módszer alkalmazása a tervezési-kivitelezési szakaszon túl az üzemeltetés során is segíti a szakemberek munkáját, növeli a felhasználói élményt és ösztönzi a szén-dioxid-semleges energiafelhasználást, amely minden fejlesztésünk esetén kiemelt szempont. A Prologis számára alapvető fontosságú a fenntarthatóság, ennek megfelelően az épületben számos fenntartható megoldás kerül kialakításra: az energiatakarékos LED világítás és nagy felületű tetőbevilágítók a legújabb világítási sztenderdekhez képest 45 százalékkal csökkentik a villamosenergia-felhasználást; a magas hőszigetelésű falpanelek és tetőrétegrend, valamint energiahatékony sötétsugárzók pedig együttesen 30 százalékkal csökkentik a fűtési költségeket. A víz, gáz és áramfogyasztás nyomon követését és optimalizálását az épületben okos mérőórák segítik. Ami az ügyféligények változását illeti, a sztenderd “A” kategóriás épületek iránt továbbra is magas keresletet tapasztalunk. Ezek a területek alkalmasak mind logisztikai funkcióra, mind pedig könnyűipari tevékenységekre, mint pl. gyártás, összeszerelés. A fent említett környezettudatos fejlesztés és energiahatékony üzemeltetés sokkal inkább elvárás már számos bérlőnk részéről, mint „nice to have”. Az e-kereskedelem terjeszkedésével egyre nagyobb igényt tapasztalunk az ún. “cross-dock” épületek iránt, amelyek jellemzően a gyorsan forgó áruk kezelésére alkalmasak. Számos ilyen tevékenység jelenleg sztenderd épületekben valósul meg a tipikus “cross-dock” épületek hiánya miatt.

- Tárgyalnak már bérlőkkel, van már esetleg előbérleti szerződésük? Valóban az e-kereskedelem adja a fejlődés/fejlesztés legerősebb hajtóerejét?
- Az épület fejlesztését előbérleti szerződés aláírása nélkül kezdtük meg, azóta számos érdeklődővel tárgyalunk. Jelenleg a teljes épületméret mintegy háromszorosának megfelelő igényünk van, ezért pozitívak vagyunk a bérbeadás tekintetében. Az e-kereskedelem folyamatosan fejlődik hazánkban, ahol az ebben az ágazatban tevékenykedő cégek száma talán még kevesebb mint a környező országokéban, azonban növekedésük hasonló ütemű. Az interneten elköltött összegek aránya Szlovákiában kétszer, Csehországban pedig háromszor nagyobb volt, mint Magyarországon, ami rövid távon optimista jövőt prognosztizál a hazai piacon is az e-kereskedelem további várható növekedésével kapcsolatban.

- A kivitelezés során mennyire érzik a saját „bőrükön” az építőipari árak emelkedését?
- A jelenleg fejlesztés alatt lévő épületek építési költsége megközelíti a 2000-es évek közepén tapasztalt szintet. Az árképzés ugyanakkor folyamatosan változik. Az építési költségek a kontinens egészén évi 4-6%-kal nőnek. A legjobban teljesítő gazdaságokban és a legdinamikusabban fejlődő piacokon gyorsabb ütemű a növekedés, még a jellemzően alacsony és állandó inflációval jellemzett piacokon, pl. Németországban is. Magyarországon az építési költségek tekintetében nagyságrendileg 30%-os áremelkedést tapasztaltunk az elmúlt két év során.

- Mit gondol, meddig tart a jelenlegi ipari ingatlan boom?
- Európában és ugyanígy Magyarországon a legerősebb piaci fundamentumokat tapasztaljuk az elmúlt egy évtizedben, és egyelőre semmilyen jel nem utal arra, hogy a bérleti díjak emelkedése lassulna, vagy megállna. A kereslet erős, a kínálat kiegyensúlyozott és az üresedési ráta minden eddiginél alacsonyabb. A kereslet mozgatói egyrészt az olyan, évek óta kiegyensúlyozottan jól teljesítő szektorok, mint pl. autóipar vagy elektronika, másrészt olyan növekedés előtt álló szektor, mint az e-kereskedelem, melynek területigénye egy hagyományos kiskereskedelmi raktár-tevékenység háromszorosa. Egy fenntartható és folyamatos gazdasági növekedés mellett ezek az ágazatok tovább nőnek, ami a logisztikai ingatlanok bérleti díjának folyamatos emelkedését eredményezi legalább az elkövetkező 12-18 hónap során.

- Van egyéb publikus terv a továbbiakra Magyarországon?
- 2016-ban a válságot követően elsőként indítottunk spekulatív fejlesztést a budapesti piacon, amelynek bérbeadása rekordgyorsasággal megtörtént. A Prologis Park Budapest-Harbor területén idén szeptemberben megkezdett spekulatív fejlesztésünk 2019 első negyedévében zárul. Elkötelezettek vagyunk a budapesti logisztikai ingatlanpiac iránt és folyamatosan vizsgáljuk a fejlesztési lehetőségeket. Több előkészített projektünk is van, melyek jelenleg tárgyalás alatt vannak.

Raktarkereso.info