A tizenkilenc országban, 91 millió nm létesítménnyel és fejlesztési projekttel rendelkező Prologis Inc. kutatási osztálya a Prologis Research 2021. március 29-én közzétette négy kontinenst átfogó vizsgálati eredményeit a logisztikai és ingatlanpiaci aktuális helyzetről. A jelentés különválasztja a COVID-19 által generált átmeneti emberi és vállalati reakciókat az ellátási láncok jövőjét tartósan befolyásoló tényezőktől. A Prologis Research a pandémiához kötődő korlátozások miatt megnövekedett keresletnek köszönhetően az idei év közepe és vége között meredek emelkedést valószínűsít az élményközpontú (pl. utazásra és szórakozásra irányuló) kiadások terén a hagyományos, üzletekben történő vásárlásokhoz viszonyítva. Mindez az ingatlanszektort is befolyásolja: a logisztikai ingatlanok iránti keresletet tartósan befolyásoló tényezők az alábbiak.
1. Emelkedett a logisztikai ingatlanok iránti kereslet hosszú távú strukturális növekedési rátája.
A logisztikai ingatlanok iránti keresletre vetített, fogyasztásorientált használat növekedett, míg a termelés- és kereskedelemorientált használat visszaesett.
2. A technológia és a demográfiai tényezők átalakítják a kiskereskedelmet. A fogyasztók magasabb szolgáltatások iránti igénye erősödik. A Prologis Research előrejelzése szerint az e-kereskedelem globális lefedettsége az elkövetkezendő öt évben kb. évi 150 bázisponttal emelkedik. A hagyományos kereskedelem versenyképességének fenntartásához egyre gyorsabb készletfeltöltési rendszerekre lesz szükség.
3. A logisztikai jógyakorlatok világszerte elterjednek. A vállalatok globális terjeszkedése egyre inkább próbára teszi az ellátási láncok alkalmazkodóképességét és rugalmasságát, ami fokozza az igényt a korszerű raktárak és a decentralizált ellátási láncok iránt. Ez a világméretű növekedés, amely mellé bővülő fogyasztói kör is társul, várhatóan 2 787 091 000 – 3 716 122 000 négyzetméternyi modern logisztikai ingatlan iránti igényt generál a következő ciklusban.
4. A raktárak elhelyezkedése minden eddiginél fontosabbá válik a logisztikai ingatlanpiac ügyfelei számára. Az ellátási láncok hossza nemcsak a versenyelőny elsődleges tényezője, hanem a vállalkozások pénzügyi teljesítményének is meghatározó szempontjai maradnak.
5. Csökken a kereslet árrugalmassága. A hálózattervezési döntések olyan bevételtermelési és költségellenőrzési előnyökkel járhatnak, amelyek jelentősen meghaladják az ellátási lánc teljes költségének mindössze 5 százalékára rugó ingatlanköltségeket.
Azoknál az ügyfeleknél, akik nyitottak az átalakuló kiskereskedelmi és ellátási lánccal kapcsolatos új stratégiák iránt, az ellátási lánc jövője és a kiskereskedelemre gyakorolt párhuzamos hatása hosszú évekre meghatározhatja a keresletet, illetve a fogyasztói profilokat.
A gazdasági növekedés eredményeként több logisztikai ingatlanra van szükség, mint korábban. A fogyasztás világszerte a kereslet elsődleges hajtóerejévé vált. A kiskereskedelmi forgalom fokozottabb mértékben összefügg a logisztikai kereslet növekedésével, mint a korábbi tényezők, a gyártás és a kereskedelem. A fogyasztási szokásaink változásai is tovább erősítik ezt az átalakulást, mivel az e-kereskedelem helyigénye nagyobb.
A technológiai és a demográfiai tényezők átalakítják a kiskereskedelmet.
A demográfiai trendek, a technológia gyors ütemű fejlődése és a koronavírus-járvány nemcsak az életünket alakította át, hanem keresletnövekedést okozott a logisztikai piacon. Mindez hatalmas fejlődést indított el a kiskereskedelemben és bővülést hozott a logisztikai keresletben is. Az Y-generáció, avagy a digitális bennszülöttek nemzedéke, akik jelenleg a világ népességének 23%-át teszik ki, magasabb jövedelmi szintre léptek, és ma már ők a kiskereskedők első számú célcsoportja. Ezzel egyidejűleg tovább növekszik a kétkeresős háztartások száma. Az internet mint kereskedelmi felület térnyerése világszerte folytatódik; az elmúlt évtizedben mintegy 2 milliárd ember számára vált elérhetővé az online tér. A fogyasztók elvárásai hosszú távon is magasabbak lettek; a vásárlók kényelmet, széles választékot, megbízhatóságot és azonnali elérhetőséget várnak el. Az új digitális lehetőségek és a kényelem iránti együttes igény újabb lendületet adott az e-kereskedelem terjedésének. 2011 és 2020 között az e-kereskedelem aránya a kiskereskedelmi áruk világszintű forgalmára vetítve kb. 4%-ról mintegy 20%-ra nőtt.
A koronavírus-járvány és a „maradj otthon” kampány miatt megemelkedett online rendelések következtében az e-kereskedelem tovább bővült, olyan beruházásokat indítva el az ellátási láncokban, amelyek további növekedést generálnak. Az e-kereskedelem globális lefedettsége 2020-ban a járvány hatására kimagasló ütemben növekedett, amely körülbelül ötévnyi fejlődéssel egyenértékű.
Az idősebb fogyasztók és az e-kereskedelemre késve átállók, illetve a kiskereskedők rákényszerültek az online vásárlásra való áttérésre. A szolgáltatásokra és a hagyományos bolti vásárlásokra vonatkozó járványügyi korlátozások miatt elképzelhető, hogy az online megrendelések teljesítéséhez a hagyományos értékesítéshez képest háromszor nagyobb raktárterületre van szükség. Ennek az okai az alábbiak:
• A teljes árukészletet raktárban kell tárolni.
• A webshopok nagyobb termékválaszték bemutatására alkalmasak.
• Az értékesítés fokozottabb sérülékenysége miatt nagyobb készletszintekre van szükség.
• A csomagszállítás több helyet igényel, mint a raklapos szállítás.
• Számos e-kereskedelmi tevékenységnek részei bizonyos értéknövelő tevékenységek is, mint például az összeszerelés és a visszirányú logisztika.
Az e-kereskedelem bővülése a lakosság átoltottsági szintjének növekedésével átmenetileg mérséklődik, és a fogyasztók a korlátozások enyhülésével újra felfedezik majd a személyes vásárlás, utazás és szórakozás varázsát. A kiskereskedelem strukturális átalakulása (e-kereskedelem előretörése) azonban már a koronavírus-járvány előtt elkezdődött.
A Prologis Research előrejelzése szerint az e-kereskedelem az alábbi következtében a jövőben tovább növekszik:
• Az online kereskedelem – a társadalmi elfogadás mértékével egyenes arányban - még inkább elterjed.
• A járvány alatt vagy amiatt bevezetett innovációk és az ellátási láncokban végrehajtott beruházások fokozzák az online megoldások versenyképességét. Ez különösen érvényes azokra a szegmensekre, amelyeknél az e-kereskedelem elterjedtsége a pandémiát megelőzően alacsony volt. Ide tartozik például az élelmiszerek és a lakberendezési cikkek értékesítése.
• A hagyományos kiskereskedelem előtt a közeljövőben álló kihívások feltehetően mérséklik a fogyasztókért folytatott jövőbenni versenyt. (Az USA-ban, 2017 és 2020 között nettó értéken több mint 15 000 kiskereskedelmi üzletet zártak be.)
A hagyományos kiskereskedelem csak akkor maradhat versenyképes, ha ugyanolyan kényelmes és megbízható szolgáltatásokat kínál, mint az online vásárlás. Ha a járvány lecsengésével egyaránt tudunk majd online és az üzletekben is vásárolni, az fokozni fogja a magasabb árukészletek iránti igényt, ezáltal a készlethiány elkerülése érdekében, könnyen elérhető és gyors árufeltöltési rendszerekre lesz szükség.
A használat fentiekből adódó intenzitása jelentős keresletbővülést eredményez, ahogy a kiskereskedelemben forgalmazott árukat egyre nagyobb arányban értékesítik az interneten keresztül. Ha csak a részesedéseknek az (azonos forgalom alapján) előre jelzett átrendeződését nézzük, 2025-ig évente várhatóan az is kb. 11 612 880 négyzetméternyi vagy még nagyobb logisztikai többletigényt jelent csak az USA-ban és Európában.
A logisztikai jógyakorlatok világszerte elterjednek. A kiskereskedelmi értékesítésben és az ellátásilánc-menedzsmentben rendelkezésre álló adatok és technológia hasznosítása olyan versenyelőnyhöz juttatja a vállalatokat, amely révén hatékonyabban tervezhetik és bővíthetik működésüket. A világszerte emelkedő fogyasztói létszám növelte azon vállalatok növekedési lehetőségeit, amelyek képesek az üzleti tevékenységüket új helyszínekre is kiterjeszteni. A külföldi vállalatok a logisztikai ingatlanokkal kapcsolatos követelményekkel és az ellátási láncot érintő jógyakorlatok ismeretében tervezik a tevékenységüket az új helyszíneken, ami ezeken a lokációkon is megteremti az igényt a korszerű logisztikai létesítmények iránt A jellemzően szilárd pénzügyi háttérrel és jelentős technológiai erőforrásokkal rendelkező nagyvállalatok gyorsabb ütemben növekedtek, mint a kis- és középvállalkozások, amelyeknek gyakran nem áll módjukban, hogy a jógyakorlatokat alkalmazzanak és a nagyvállalatokhoz hasonló mértékben kiaknázzák az új helyszínekben rejlő potenciált.
A korszerű logisztikai megoldások jelenlegi átlagos térigénye végfogyasztói háztartásonként kb. 3,25 négyzetméter. Ha ez az érték 2030-ra kb. 3,72–4,65 négyzetméterre emelkedik, akkor kb. 2 787 091 000 és 3 716 122 000 négyzetméter közötti új logisztikai területnyi igény jelentkezik a világ legnagyobb logisztikai piacain.
Az ellátási láncokban jelentkező fennakadások felértékelték a rugalmas alkalmazkodóképesség jelentőségét. Hosszú évtizedeken keresztül a készletezési költségek csökkentése érdekében az ellátási láncok fejlesztésének célja a globalizáció, a költségkülönbségek kihasználása és a „just-in-time” modell alkalmazása volt. Az ellátási láncok működését azonban ma már nemcsak természeti katasztrófák, a zsúfoltság és munkaügyi problémák, hanem jelentős kereskedelmi egyezmények újratárgyalásai és világméretű járványok is befolyásolhatják.
Az ellátási láncokkal kapcsolatban az alábbi kockázatokat tárta fel a Prologis:
• Alacsony raktárkészlet, amely a fogyasztói kereslet gyors változása esetén készlethiányt eredményezhet.
• A kizárólagos beszerzési forrás és az ellátási lánc átláthatatlansága, amelyek negatívan befolyásolhatják az árubeszerzés gördülékenységét.
• Hosszú átfutási idők és fennakadások a kereskedelemben, amelyek miatt az áru nem jut el időben a végfelhasználókhoz.
A magasabb készletszintek hozzájárulnak a rugalmassághoz és növelik a logisztikai ingatlanok iránti keresletet. Az ellátási láncokat meghatározó szemlélet elmozdulása az „just-in-case” modelltől és a „just-in-time” modell felé több mint 5–10%-os készletnövekedést eredményezhet. A Prologis Research becslése szerint ez a váltás, azonos értékesítési szintekkel számolva, 5 295 473 és 10 591 946 négyzetméter közötti többletkeresletet teremthet évente az USA-ban a következő öt évben a logisztikai ingatlanok piacán.
Ha a termelési központok a célpiacok közelében helyezkednek el, lerövidülnek a termelési átfutási idők, és a vállalatoknak nem kell a kieső bevételek, elvesztett vásárlók és magasabb költségek prob- lémájával szembenézniük. A bérek ugyanakkor rendkívül magasak ahhoz, hogy a vállalatok az USA-ban és Európa legtöbb országában jelentős visszatelepítéseket hajtsanak végre. A multinacionális vállalatok ehelyett a végfogyasztóikhoz közeli piacokon, így például Mexikóban és Közép-Kelet Európában hozták létre termelési központjaikat. Ezzel együtt a fogyasztói termékek gyártásának és az előállításhoz kapcsolódó ellátási lánc műveleteinek döntő része valószínűleg Ázsiában marad, hiszen egyrészt itt él a világ középosztályának fele, másrészt vonzó a munkaerő-kínálat és fejlett az ipari infrastruktúra, különösen Kínában.
Csökkent a bérleti díjak árának rugalmassága, mivel minden korábbinál nagyobb jelentőségűvé vált a raktárak elhelyezkedése. Az ügyfelek manapság nyitottabbak a magasabb bérleti díjak elfogadására. Ennek részben az az oka, hogy a bérleti díj nem jelentős tétel az ellátási lánc egyéb költségeivel összehasonlítva (csak kb. 5 százalék). Ennél lényegesebb azonban az, hogy az ellátási láncokat egyre inkább holisztikusan kezelik, és versenyelőnyt látnak azokban. A legtöbb ügyfél esetében a termékek elérhetőségéből, az áruválasztékból és a gyors kiszállításból eredő fogyasztói igények kielégítéséből származó bevétel jelentős mértékben háttérbe szorítja a logisztikai ingatlanok bérlésének többletköltségét. A logisztikai ingatlanoknak a végfogyasztókhoz közelebbi elhelyezkedése csökkenti a szállítási költségeket, amelyek az ellátási lánchoz kapcsolódó költségek kb. 50%-át adják. A Massachusettsi Műszaki Egyetem (MIT) közelmúltban készített, a széndioxid-kibocsátást vizsgáló tanulmánya szerint a városokba telepített kiszolgáló központok 50%-kal csökkenthetik a közlekedésből származó károsanyag-kibocsátást (és így a költségeket is). A technológiának köszönhetően csökkent az árérzékenység, mivel ennek következtében javult az ügyfelek termelékenysége is, különösen a városokban, ahol jobb a kihasználtság, magasabbak a bérleti díjak és az élőmunka költségei, mint a városon kívüli ingatlanok esetében.
Az urbanizáció és a növekvő fogyasztói igények miatt még inkább előtérbe kerülnek a városok által nyújtott előnyök. A városokban élő lakosság száma az elmúlt 30 évben világszerte megkétszereződött, és az előrejelzések szerint a következő 30 évben újra megduplázódik, ami egyaránt jelentős hatással lesz a fogyasztásra, a közlekedésre és a földhasználatra. Mindegy, hogy az árunak az üzletek polcaira vagy a vevő lakásához kell érkeznie, a fogyasztók hozzászoktak az egyre magasabb szintű szolgáltatásokhoz. A sűrűsödő fogyasztási központok nagyobb bevételek elérését teszik lehetővé, miközben a növekvő fogyasztói igények és a zsúfoltság világszerte egyre komolyabb kihívások elé állítja az ellátási láncokat. A végfogyasztókhoz közelebb fekvő logisztikai ingatlanok révén a végfogyasztók otthonai és a kiskereskedelmi üzletek gyorsabban megközelíthetőek lesznek, a szállítási költségekben pedig megtakarítások érhetőek el. Főként ezek a tényezők biztosítanak versenyelőnyt ma és a jövőben is.
A kiskereskedelmi és az ellátási láncok tervezését továbbra is a demográfiai, a gazdasági és a technológiai megatrendek alakítják, melyek révén a logisztikai ingatlanok iránti kereslet hosszú távú strukturális növekedési rátája a következő évtizedben és azután is növekedni fog.
Prologis
