A magyar logisztikai piacon a túlkínálat vált jellemzővé, amely a teljesítmény visszafogásával és a kockázatok növelésével gördít akadályokat a piac korrekciója elé.

Az európai logisztika terén az utóbbi időben több jelentős trend is megfigyelhető. Az e-kereskedelem térnyerése, az ellátási lánc rugalmasságát célzó stratégiák és a városi népesség növekedése miatt a modern logisztikai területek iránti kereslet egyre növekszik, ám a szabályozási akadályok, a környezetvédelmi követelmények és a politikai hatások Európa-szerte akadályokat gördítenek az új fejlesztések elé.
Az európai Modern Logistics Concentration (MLC) index számadatai is ezt bizonyítják: a logisztikai terek arányát a háztartások számához viszonyító mérés szerint Európa 30 ponton áll, összehasonlításképpen, az Egyesült Államokban ugyanez a mutató 75 pontot ér el. Mivel az európai városok sűrűbben lakottak és a hálózatok hatékonyabbak, a közvetlen összehasonlítás félrevezető; a reálisabb referenciaérték inkább 50 lenne – ami még mindig jelentős hiányt mutatna. 

„Még ha Európa el is érne egy kiegyensúlyozottabb logisztikai térszintet, a hiány továbbra is jelentős maradna. A jelenlegi építési ütem mellett a különbség felszámolása körülbelül nyolc évet és több mint 150 milliárd eurónyi befektetést igényelne” – mondta Eva van der Pluijm-Kok, a Prologis Europe Research alelnöke. 

A fejlesztések a városi helyszíneken találkoznak a legnagyobb kihívásokkal, amelynek köszönhetően a logisztikai építkezések egyre messzebb kerülnek a városoktól – annak ellenére, hogy a kereslet a városi piacokon a legerősebb. A bérlők következetesen a fenntartható, innovatív épületeket részesítik előnyben, amelyek a főbb útvonalak mentén helyezkednek el. Ez tükröződik a teljesítményben is: a fogyasztókhoz közel eső létesítmények magasabb bérleti díjnövekedést érnek el, a modern épületek pedig mintegy 9%-os bérleti prémiumot élveznek azokon a piacokon, ahol a bérlőknek van választási lehetőségük.

Magyarország: Túlkínálat a másodlagos piacokon

A hazai logisztikai piacon a gyors bővülést követően megugrott az üresedés. A túlkínálat visszafogja a teljesítményt és növeli a kockázatokat, mivel a gyengébb kereslet hosszabb bérbeadási időt von maga után az új fejlesztéseknél. A piac korrekciója során az akadályok kevésbé szabályozási, sokkal inkább piaci jellegűek, így elmondható, hogy a túlkínálat vált a magyar logisztikai kilátások meghatározó tényezőjévé. A stratégiai elhelyezkedésű, magas színvonalú létesítmények kevésbé érintettek, bár a jelenlegi piaci környezetben ezek esetében sem könnyű a helyzet. 

„A Prologis kedvező helyzetben van Magyarországon, mivel a budapesti régió stratégiailag kiemelt helyszíneibe fektetett be. Ez a pozíciónk kiváló eredményeket hozott 2025 első felében, hiszen rendelkezésre álló területünk 97%-át bérbe adtuk, így mintegy 10 százalékponttal járunk a piaci átlag felett” – mondja Hunyadi Zsuzsanna, a Prologis Magyarország bérbeadásért és ügyfélelégedettségért felelős igazgatója. „Üzleti sikereink kulcsa logisztikai parkjaink stratégiai szempontból kiemelten jó elhelyezkedésében és a szolgáltatásaink minőségében rejlik. Parkjaink Budapest központjához közel és közvetlenül a fő közlekedési infrastruktúrához kapcsolódva helyezkednek el, kiváló hozzáférést biztosítva a városközponthoz, a fontosabb autópályákhoz és a repülőtérhez. Ügyfeleink is rendre megerősítik, hogy a lokáció kiemelten fontos szempont számukra egy-egy bérleti szerződés megkötése vagy megújítása esetén. Parkjaink magas kihasználtsága fontos visszacsatolás: jelzi, hogy jó úton járunk.”

Az épületek minősége is meghatározó tényező, amely hozzájárul a Prologis magyarországi eredményeihez. „Folyamatosan beruházásokat eszközölünk, hogy ügyfeleink és befektetőink számára a legmagasabb színvonalat biztosítsuk. Minden évben jelentős CAPEX-forrásokat fordítunk épületeink, parkjaink és eszközeink fejlesztésére” – fogalmaz Gárdonyi Lóránd, a Prologis Magyarország ingatlangazdálkodási és ügyfélélmény igazgatója. „Eszközgazdálkodási stratégiánk középpontjában a hosszú távú értékmegőrzés és a működési hatékonyság áll. Rendszeresen felülvizsgáljuk ingatlanportfóliónk teljesítményét, hogy az energiahatékonyság, a karbantartási költségek és az ügyfél-elégedettség szempontjából is optimális működést biztosítsunk. Ezek nemcsak a fenntarthatósági céljainkhoz járulnak hozzá, hanem ügyfeleink működési költségeit is csökkentik, miközben növelik az ingatlanjaink hosszú távú piaci értékét.”


Prologis