Bevezető
Az e-kereskedelem gyorsuló terjedése és a magasabb készletszintek lehetséges következményeként a logisztikai ingatlanok iránti kereslet 37 millió m2-t meghaladó keresletbővülést is eredményezhet, ami az elkövetkező két-három év során évi 14-19 millió m2 bővülésnek felel meg.

- Az ellátási láncok az e-kiszolgálás bővülésével összefüggő átszervezése összesen 13-17 millió m2 keresletbővülést eredményezhet. Az e-kereskedelem iránti kereslet elsősorban a végső fogyasztókhoz legközelebbi helyszíneken, többek között a Last Touch® és a City Distribution raktárakban lesz jelentős.
- A készletszintek a fokozott rugalmasságra való törekvés jegyében akár 5-10%-kal is nőhetnek, ami összesen 26-53 millió m2 keresletbővüléssel jár. A növekvő készletek miatt megjelenő új kereslet valószínűleg egyenletesebben oszlik majd meg a forgalmazói hálózatok között.

Az e-kereskedelem gyorsuló térnyerése az elosztási kapacitásokba történő beruházásokat igényel

Az Egyesült Államokban a hagyományos és az online kereskedelem közötti minden 100 bázispont mértékű átrendeződés 4,3 millió m2 nettó keresletnek felel meg. Mivel az online kereskedelem piaci részesedése már eddig is évi 100-150 bázisponttal nőtt,3 a március elejétől április közepéig elért 30%-ot meghaladó mértékű bővülés4 alapján ez az arány 2020-ban akár 300-400 bázisponttal is növekedhet, ami 13-17 millió m2 nettó keresletbővülésnek felel meg (a hagyományos kereskedelmi csatornák rovására). Bár ennek a keresletnek egy része már megjelent a piacon, miközben a kereskedelem megpróbálta lereagálni a koronavírus-járvány következtében jelentkező hatásokat, az elosztási kapacitások ilyen mértékű bővítése több mint egy évet is igénybe vehet. A kiskereskedelmi kereslet növekedése mellett a közvetlenül a fogyasztókhoz történő kiszállítás a csomagkézbesítési és a papíripari/csomagolóipari vállalkozások számára is növekvő lehetőségekkel jár. A szolgáltatási követelmények és a szállítási költségek optimalizálásának igénye valószínűsíthetően növeli a Last Touch® és City Distribution központok iránti keresletet.

Az e-kereskedelem gyorsuló térnyerése valószínűleg a korábbinál nagyobb befektetéseket igényel az ellátási láncok fejlesztésébe azokban a szegmensekben, ahol az e-kereskedelem piaci részesedése viszonylag alacsony, pl. az élelmiszer-kereskedelemben. Egyes ágazatok – többek között az élelmiszer- és italforgalmazás vagy az építőipar/ lakásfelújítás – az e-kereskedelem bevezetésének még csak a korai szakaszában vannak. Az élelmiszer-kiskereskedők az elmúlt hetekben az előző évhez képest online forgalmuk 3-4-szeres növekedéséről számoltak be. Bár a bővülés mostani szintje valószínűleg nem marad fenn sokáig, a növekedés tartósnak bizonyulhat, hiszen mindazok, akik most tértek át az e-kereskedelemre, már megismerkedhettek annak kényelmével. A forgalom bővülése ezekben a szegmensekben tovább erősíti az aznapi és másnapi kiszállítás iránti igényeket; korábban leginkább a 3-5 napos szállítási határidők akadályozták az e-kereskedelem fejlődését ezekben a kategóriákban, ahol a fogyasztók jellemzően rövid távra terveznek. Mivel ezekben az ágazatokban viszonylag alacsony az e-kereskedelmi tevékenységek aránya, az ellátási láncok átszervezése jelentős ingatlanberuházásokat tesz szükségessé. Ebből az átrendeződésből a külső logisztikai szolgáltatók profitálhatnak. Azokban az ágazatokban – például a vegyes kiskereskedelem és az elektronikai cikkek területén – ahol jóval magasabb az e-kereskedelem részaránya, továbbra is jelentős forgalombővülés várható.

A magasabb készletszintek jelentős keresletbővülést eredményezhetnek

A becslések szerint az USA-ban a készletszintek 100 bázispont mértékű növekedése 5,3 millió m2 keresletbővüléssel jár a logisztikai ingatlanpiacon. A kiskereskedelemben a készletérték/forgalom arányt illetően az 1,45-ös értékről az 1990-es 1,65-ös szintre történő visszatérés azonos forgalom mellett a készletszintek 15%-os bővülésének felelne meg.5 Bár ez valószínűsíthetően a piaci folyamatokra adott reakció maximális mértékét jelenti, a világjárvány világossá tette, mekkora kompromisszumokat kellett meghozni az ellátási láncok hatékonyságának növelése érdekében. A kereskedők nem tudták megfelelően kiszolgálni ügyfeleiket, és így bevételkiesést szenvedtek el. A készletszintek növelése minden ügyfél számára kezelhető és viszonylag könnyen megvalósítható. Ráadásul a készletezési költségek a rekord alacsony kamatlábaknak köszönhetően továbbra is alacsonyak maradnak. 5-10%-os készletnövekedéssel számoltunk, ami az Egyesült Államokban 26-53 millió m2-nek megfelelő keresletbővüléssel járna. Várakozásaink szerint ez a folyamat széles körű keresletbővülést fog eredményezni a logisztikai ingatlanpiacon, különösen a jelentős fogyasztói központokban, a jó közlekedéssel és modern infrastruktúrával rendelkező helyszíneken.

Az ellátási láncok fokozott rugalmassága érdekében sok ügyfél várhatóan magasabb készletszintekkel fog dolgozni. Több ügyfélcsoportra jelenleg nagyon szűkös ellátási láncok jellemzők; ebbe a körbe tartozik többek között az élelmiszer- és italkereskedelem, az elektronikai berendezések, az egészségügyi cikkek és a vegyes kiskereskedelem. Az „új normális” jegyében a készletek ideális szintjének átértékelése által generált logisztikai ingatlankereslet elsősorban várhatóan azokban az ügyfél-ágazatokban jelentkezik, ahol a koronavírus-járványt megelőzően, jellemzően alacsonyak voltak a pufferkészletek.

A „maradj otthon” gazdaságban kiválóan teljesítő piaci szereplők válhatnak a járványt követő átszervezés hajtóerejévé

Többek között az élelmiszerkereskedelemben, az egészségügyi cikkek és fogyasztási cikkek kereskedelmében és a vegyes kiskereskedelemben lehet tartós az e-kereskedelmi csatornák előretörése és/vagy a készletek szintjének átértékelése. Ezek az ügyfélcsoportok, amelyek a Prologis portfóliójának hozzávetőleg egyharmadát teszik ki, a gazdaság egészéhez képest más most is felülreprezentáltak a logisztikai ingatlanügyfelek között, és a helyzetüknél fogva várhatóan a gazdaság helyreállítása során is az átlagnál magasabb teljesítményt nyújtanak majd.6 Ennek köszönhetően az ellátási láncok kiigazítására várhatóan gyorsan sor kerül, amint az „új normális” szakaszában csökken a gazdasági bizonytalanság.

Új fogyasztási központok alakulhatnak ki az új beszerzési módszereknek köszönhetően

A jövőbeni a piaci zavarokra való felkészülés számos iparágat késztethet fokozatosan a gyártási helyszínek diverzifikálására – amelybe az országhatáron belüli és a közeli országokba történő áttelepítés is beletartozhat. Bár a termelési folyamat a beszállítói láncok fogyasztási oldalához képest jóval alacsonyabb logisztikai keresletet generál, a gyártási helyszínek átköltöztetése új fogyasztási központokat hozhat létre, amelyeket számos ágazatban a logisztikai ingatlanpiaci ügyfeleknek kell kiszolgálniuk. Egyre nagyobb kereslet jelentkezik az alacsony költségekkel jellemzett termelési központokban, többek között Mexikóban és Kelet-Közép-Európában. Mivel ezek a változások nagyobb költségekkel járnak és összetettebbek, mint a forgalmazási hálózatok a fentiekben ismertetett, viszonylag egyszerű átrendeződése, mindez várhatóan több évig tartó hosszú távú trendet jelez.

Következtetés

A világjárvány tanulságai az „új normális” szakaszában várhatóan további keresletbővülést eredményeznek a logisztikai ingatlanok piacán. A Prologis Research becslése szerint az elkövetkező két-három évben összesen legalább 37 millió m2 keresletbővülés várható az USA logisztikai ingatlanpiacán annak köszönhetően, hogy a vállalkozások alkalmazkodnak az e-kereskedelem forgalmának növekedéséhez és a magasabb készletszintekhez. A közvetlenül a fogyasztókhoz történő kiszállítás volumenének növekedése és a gyors áru-utánpótlás iránti igény várhatóan tovább erősítik a végső fogyasztókhoz közelebbi logisztikai ingatlanok iránti keresletet.

Prologis