Újdonságok

- A logisztikai ingatlanok bérleti díjai 2018-ban is jelentős mértékben emelkedtek, nemzetközi szinten 6%-kal.
- Az elmúlt néhány évhez hasonlóan az USA az átlagnál jobban teljesített, itt 8%-os volt a növekedés.
- Több más régióban is jelentős növekedés volt megfigyelhető. Kína a maga 8%-os növekedési ütemével egyértelműen az élen végzett. Európában 5%-kal nőttek a bérleti díjak, azaz 2017-hez képest közel megduplázódott a növekedés üteme; ráadásul több mint 10 évre visszamenőleg ez volt a régióban tapasztalt leggyorsabb ütemű éves növekedés.

Miért fontos ez?

- Az árazás már hosszabb ideje erős, az üresedési ráták alacsony szintje magasabb bérleti díjakat eredményez, mivel az ügyfelek versenyeznek egymással a rendelkezésre álló területekért.
- Azokon a magas belépési korláttal rendelkező piacokon a legerősebbek a bérleti díjak emelkedésének fundamentumai, ahol az új fejlesztéseket jelentősebb földrajzi, jogi vagy egyéb természetű akadályok gátolják.
- Az egyre kiélezettebb versenyben azok az ügyfelek szerzik meg a legjobb ingatlanokat, akik gondosan előre terveznek és képesek gyorsan reagálni

Milyen fejlemények várhatók?

- Mivel a makrogazdaság változékonysága ellenére az üresedési ráta csaknem rekord alacsony szinten áll, a felhasználók szükség esetén magasabb bérleti díjat is hajlandók megfizetni.
- Az új épületek építési költsége rendkívüli mértékben nő, ami közepes és magas egy számjegyű éves növekedést eredményez, sőt a vezető piacokon erős két számjegyű növekedési értékek figyelhetők meg.
- Az erősödő piaci feltételek miatt a növekedés súlya egyre inkább az európai régióba tevődik át.

Globális áttekintés

A 2015-ben bevezetett Prologis logisztikai bérletidíj-index a nettó tényleges bérleti díjak növekedésének trendjeit vizsgálja a logisztikai ingatlanok legfontosabb piacain az Egyesült Államokban, Európában, Ázsiában és Latin-Amerikában. Az általunk alkalmazott különleges módszertan a ténylegesen megfizetett (azaz nem a meghirdetett), árkedvezményektől megtisztított bérleti díjakat veszi figyelembe a modern logisztikai ingatlanok esetében. Az index kialakítása során a piaci árképzésre vonatkozó helyi ismereteinket ötvözzük a Prologis Research globális portfoliójából származó adatokkal.

A legfontosabb megállapítások

- Folytatódik a bérleti díjak jelentős emelkedése. A bérleti díjak emelkedése a 2017-es év hasonló ütemű növekedését követően 2018-ban 6%-os volt.
- USA: jelentős ütemű növekedés. Az Egyesült Államokban folytatódott a bővülés, ami a bérleti díjak 8%-os emelkedésével járt. A foghíjbeépített piacok továbbra is jobban teljesítettek az alacsonyabb belépési korláttal jellemzett területeknél.
- Európa: gyorsuló bővülés. A bérleti díjak emelkedése 5%-ra nőtt az előző években megfigyelhető 2-3%-hoz képest, mivel a növekedés egyre nagyobb területet érint a kontinensen, csökkent az árkedvezmények mértéke és emelkedtek az irányadó bérleti díjak.
- Kína: kiemelkedő növekedés. A bérleti díjak növekedési üteme több tényező együttes hatásának köszönhetően 8%-ra emelkedett, ami jelzi a térségben rejlő kiemelkedő növekedési potenciált, hiszen a kínai megalopoliszok egyre inkább átalakulnak foghíjbeépített piacokká, miközben megnőtt az ügyfelek érdeklődése az A-kategóriás ingatlanok iránt.
- Jelentősen nőtt az új épületek építési költsége. Ez a tényező világszerte egyértelműen hatással van a bérleti díjakra.

Egyidejűleg négy globális tényező játszik szerepet:

- Kevés kiadó alapterület. Világszerte – különösen a foghíjbeépített alpiacokon – alacsony (sok helyütt rekord alacsony) a kiadó alapterületek aránya.
- Erőteljes kereslet. A pozitív ciklikus és strukturális tényezőknek köszönhetően tovább nőnek az ügyfelek által támasztott igények.
- Nő a kereslet a minőségi ingatlanok iránt. Az e-kereskedelem, a fogyasztókhoz való közelség igénye és a gyorsasággal és a termékek hozzáférhetőségével kapcsolatos növekvő fogyasztói elvárások miatt egyre fontosabbá válik a minőség.
- A magas és egyre emelkedő fejlesztési költségek a projekt valamennyi aspektusát érintik. Ebbe beletartoznak a telekárak, a munkaerő költsége, az anyagköltség és a fő- és alvállalkozók által számlázott költségek.

A várakozásoknál alacsonyabb teljesítmény általánosságban két tényezőnek volt tulajdonítható:

- Gyenge/puha gazdasági trendek. A különféle geopolitikai tényezőkből, többek között a NAFTA kereskedelmi tárgyalásokból eredő bizonytalanság mérsékelte az aktivitást az érintett gazdaságokban.
- A túlkínálat szerepe. Egyes részpiacokon – pl. Atlanta, Pennsylvania középső része, a Chicago I-80 folyosó, Houston, Csungking (Nyugat-Kína), Oszaka (Japán) – túlkínálat jelentkezett, ami korlátozta a bérleti díjak növekedésének ütemét.

Mi várható 2019-ben?

A működési feltételek megfelelők, és a kereslet és a gazdaság fejlődésének strukturális tényezői alapján ebben az évben is egészséges marad a fejlődés. Kiemelendő, hogy a bérleti díjak növekedési üteme várhatóan Európában lesz a legmagasabb, mivel a korábbiakban felgyülemlett árképzési erő kontinens-szerte felgyorsítja a bérleti díjak emelkedését. A negatív globális kockázatok közé tartozik ugyanakkor a makrogazdasági ellenszél, ami csökkentheti a befektetési hajlandóságot. Mindazonáltal még ha fokozódik is a tágabb gazdasági környezet változékonysága, a strukturális tényezők egyértelműen a növekedést segítik elő.

A legfontosabb tényezők 2019-re:

- A makrogazdasági környezetből eredő bizonytalanság és változékonyság. Bizonyos gazdasági mutatók (nem széles körű) felpuhulása óvatosságra int. A bizonytalanság (pl. a Brexit és az amerikai-kínai súrlódások) hűti a várakozásokat, ami mérsékelheti a növekedést.
- Kevés rendelkezésre álló termék. A rendelkezésre álló alapterület számos piacon rekord alacsony szintű vagy legalábbis megközelíti ezt a szintet, és valószínűsíthetően a közeljövőben is ezen a szinten marad. Az ügyfelek láthatóan előre tekintenek és a hosszú távú bővülési tervekre összpontosítanak.
​​​​​​- Emelkednek a pótlási költségek. Az új építésű ingatlanok bérleti díjai még mindig nem érték utol a fejlesztéssel kapcsolatos költségek az utóbbi években tapasztalható gyors növekedését, ami az elkövetkező év folyamán fontos tényező lehet a bérleti díjak emelkedése szempontjából.
- Egyre fontosabbá válik a helyszín és a minőség. A megfelelő épület kiválasztása az ellátási lánc hatékonysága és a munkaerőhöz való hozzáférés szempontjából egyaránt alapvető kérdés, és ez még inkább előtérbe kerül a Last Touch® követelményeknek köszönhetően.
- Kínálati korlátok. Azok a piacok, ahol kevés a rendelkezésre álló építési telek, továbbra is a regionális átlagnál jobban teljesítenek. Ezek közé a piacok közé tartozik New York, Los Angeles, Észak-Kínában Peking, illetve Hamburg és Lyon.

Mit jelent ez az ügyfelek szempontjából?

Az egyre erősödő verseny időszakában azok a logisztikai ügyfelek lesznek képesek a legjobb áron megszerezni a legjobb logisztikai ingatlanokat, akik gondos és alapos tervezési eljárásokat alkalmaznak és hosszabb távra tekintenek előre, így gyorsabban képesek reagálni. Az üresedési ráta elsősorban a foghíjbeépített területeken volt alacsony, és itt nőttek leggyorsabban a pótlási költségek. Tovább növekedett ugyanakkor a városi fogyasztókhoz való közelség fontossága a gyorsabb kiszolgálás érdekében. Az ellátási láncok evolúciója és a piaci alapok egyaránt azt jelzik, hogy ezek a trendek hosszabb távon is fennmaradnak. Az ellátási láncok teljes körű logisztikai tervezése során az idő értékével a fogyasztóktól való távolság függvényeként is számolni kell. Minél közelebb van az ügyfél a fogyasztókhoz, annál jobb. Várakozásaink szerint a bérleti díjak 2019-ben – még ha alacsonyabb mértékben is – de tovább emelkednek.

Mit jelent ez a befektetők szempontjából?

A gyorsan mozgó piacokon az értékelés nem könnyű feladat, és a helyi piacok alapos ismeretét igényli. A strukturális tényezők a növekedést támogatják. Néhány esetben előfordul ugyanakkor túlteljesítés. Az elhelyezkedés minden eddiginél fontosabb tényezővé válik a befektetési döntéseknél. A magas belépési korlátokkal rendelkező és a városi magpiacokat kiszolgáló piacokon az üzleti bővítéssel kapcsolatos terveknek és az ellátási lánccal kapcsolatos stratégiák átdolgozásának köszönhetően erős kereslet lesz jellemző. Ezeken a piacokon hosszú ideig fennmaradhat az alacsony üresedési ráta és a bérleti díjak emelkedése.

Egyesült Államok

Az USA-ban a bérleti díjak emelkedése 2018-ban ismét kiemelkedő volt, elérte a 8,0%-ot, mivel a gazdasági fejlődésnek és a piaci körülményeknek köszönhetően az ingatlantulajdonosok magasabb bérleti díjakat határozhattak meg. Az emelkedő munkaerő-, anyag- és telekárak rekord magasságba emelték a pótlási költségeket. Az erőteljesebb gazdasági növekedés, a szerkezeti elmozdulás a decentralizált elosztási hálózatok kiépítése irányába és a készletek felhalmozásának felértékelődése a bérleti díjakkal szemben fokozta a logisztikai ingatlanok iránti keresletet. Annak ellenére, hogy az új építésű ingatlanok aránya rekord szintet ért el a gazdasági cikluson belül, a kereslet meghaladta az új építésű kínálatot, amelynek következtében az üresedési ráta minden korábbinál alacsonyabb szintre, 4,5%-ra csökkent.

2018-ban tovább nőtt a bérleti díjak közti különbség az ingatlanok elhelyezkedése alapján. A magas belépési korláttal jellemzett óceánparti piacok továbbra is jobban teljesítettek a tengerparttól távolabb eső piacokhoz képest; ezen belül két számjegyű bérletidíj-emelkedés volt megfigyelhető Dél-Kalifornia, a San Francisco-öböl, Seattle és New Jersey/New York City piacain. Az emelkedő építési költségek, a kiadó alapterület alacsony aránya és a szomszédos piacokon újonnan kialakult rekordösszegű bérleti díjak több másodlagos piacon is a bérleti díjak emelkedését eredményezték; ezek közé a piacok közé tartozott Las Vegas, Austin, Portland és Reno.

Az egyes piacokon belül nőtt a közeli és a távolabb fekvő részpiacok közötti különbség. Ez elsősorban a távolabb fekvő részpiacokon tapasztalható gyengülő piaci körülményeknek volt köszönhető; ezeken a piacokon az újonnan átadott nagyméretű termék hosszabb ideig állt kiadatlanul. A nulla vagy negatív tényleges bérleti díj növekedéssel jellemzett részpiacok közé tartozik az I-80 (Chicago), Henry County (Atlanta) és Dél-Dallas. A legnagyobb logisztikai piacokon belül a foghíjbeépített területek bérleti díjai 2018-ban háromszoros ütemben emelkedtek a távolabb fekvő részpiacokhoz képest.

Prologis